一、廠房拆遷評估報告中應該包含哪些?

委托人：xx廠房

受委托人：xx評估機構(gòu)

廠房拆遷評估損失有：

一是不動產(chǎn)損失評估。指不能隨遷的財產(chǎn)的拆遷補償價值評估;

二是停產(chǎn)損失評估。指因搬遷而停產(chǎn)給企業(yè)造成的損失價值評估;

三是搬遷費評估。指隨遷財產(chǎn)搬遷的全部合理費用。

我們的分項也獲得了委托方的認可，分項不僅體現(xiàn)了對項目內(nèi)涵的深刻了解，評估結(jié)論和報告也便于各方審查核準。 其中，不動產(chǎn)損失是要用于與政府主管部門談判補償，停產(chǎn)損失要為董事會和股東大會審議通過，并向政府主管部門申報;搬遷費需由大股東核準并出資。在評估過程中，我們本著“科學合理，不重不漏”的原則，加大現(xiàn)場核查工作力度，按時高質(zhì)量地實現(xiàn)了在競標時的承諾。 評估報告受到主管部門的肯定，評估結(jié)論也為各方所接受。我們的作法是：

(一)不動產(chǎn)損失評估

搬遷企業(yè)的不動產(chǎn)包括：房屋建筑物、構(gòu)筑物(設(shè)備基礎(chǔ)，道路、圍墻、擋土墻等)、管網(wǎng)(給排水、暖，電、燃氣、通訊、管理信息系統(tǒng)，安全監(jiān)控、消防等)、綠化景觀等不能隨遷的財產(chǎn)。 不動產(chǎn)損失評估的價值類型是“拆遷補償價值”。拆遷補償價值是根據(jù)政府主管部門房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定和拆遷補償標準確定的評估對象在評估基準日可能獲得的補償價值。例如當?shù)卣鞔_規(guī)定了樹木的補償標準，只要根據(jù)樹種樹齡就可確定補償價值。對房屋拆遷補償的評估。 當?shù)卣?guī)定了住宅搬遷評估的平均指導價，非住宅房屋拆遷評估指導價則要求比照住宅拆遷評估指導價適當浮動，但未對有關(guān)因素調(diào)整系數(shù)做出具體規(guī)定，本次評估對象為工業(yè)廠房，與住宅很難比對，加之可供比對的工業(yè)建筑市場交易案例難尋，故在與拆遷方協(xié)商后，決定本次評估采用成本法確定不動產(chǎn)拆遷補償價值。

(二)停產(chǎn)損失評估

《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)，停業(yè)的，拆遷人應當給予適當補償。一般以被拆遷房屋補償價值的一定比例計算，也有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上年月平均凈利潤的若干倍給予補償。

搬遷會造成停產(chǎn)，停產(chǎn)意味著獲利能力的暫時損失。 需要注意的是，機械工廠的搬遷，其短時停產(chǎn)并不意味著停止全部經(jīng)營活動。以本案為例，產(chǎn)成品仍必須按合同兌現(xiàn)，原材料仍按計劃采購，一些生產(chǎn)經(jīng)營活動仍在進行。在此次工廠搬遷損失的評估中，停產(chǎn)損失的評估用搬遷期間企業(yè)凈利潤的損失計算。搬遷期間月度平均凈利潤用企業(yè)前三年年均銷售收入凈利潤率和當年預計實現(xiàn)的月平均銷售收入計算。 當年預計實現(xiàn)的月平均銷售收入為：上年實際銷售收入×(1 前三年銷售收入平均增長率)/12。委托方設(shè)定此次的搬遷時限為兩個月。

(三)搬遷費評估

工廠搬遷費評估是對隨遷財產(chǎn)，包括機器設(shè)備，工裝模具，工位器具。存貨，在用低值易耗品、文件檔案等從拆卸運到新址安裝試車投產(chǎn)全過程合理費用的估測。 此次評估中搬遷費不計資金成本。

搬遷費的估價不是嚴格意義上的資產(chǎn)價值評估。注冊資產(chǎn)評估師要針對不同的搬遷財產(chǎn)，經(jīng)過深入調(diào)查研究，科學縝密，經(jīng)濟合理地設(shè)定一個搬遷方案，以此作為搬遷費用計價的基礎(chǔ)。以機器設(shè)備為例，搬遷費一般應包括：拆卸費，包裝費，吊裝費，運費，卸車費，安裝調(diào)試費，驗收費，不可預見費，管理費，保險費。

搬遷費評估為計價所設(shè)定的運輸方案，不是搬遷組織措施計劃，更不是裝車計劃。

工廠搬遷損失評估是注冊資產(chǎn)評估師為搬遷企業(yè)獲得補償而提供的價值參考的專業(yè)意見。注冊資產(chǎn)評估師應針對搬遷企業(yè)行業(yè)和規(guī)模不同，以及評估報告使用要求的差異，關(guān)注到可能影響搬遷損失的所有層面。

評估公司出具的評估報告書當中會包含的這些內(nèi)容，具體也得看當事人到底市場評估公司評估哪些財產(chǎn)損失的，個人認為到時候大家拿到評估報告書以后，會有更直觀的了解，每一家廠房拆遷的實際狀況都不同，評估報告書也不可能是一模一樣的。

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