在我們實(shí)際生活中，大部分的城市房?jī)r(jià)都是比較高的，有些人為了從自己的房子中更好的獲取利益，就因?yàn)樾藿ㄒ恍┻`法建筑進(jìn)行出租獲取收益。說到違法建筑，大家肯定就會(huì)想到那是違法、應(yīng)立即拆遷等內(nèi)容，但很多時(shí)候這些違法建筑有可能會(huì)被出租或者進(jìn)行買賣，那么對(duì)于違法建筑可以出租嗎這個(gè)問題大家都不太了解。下面我們一起來了解一下有關(guān)這方面的知識(shí)。

一、違法建筑的定義

在我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)中，并沒有明確定義何謂違法建筑，嚴(yán)格從文義解釋，違反法律規(guī)定而建造的建筑物、構(gòu)筑物都可稱為違法建筑，法律規(guī)定包括全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)，涉及內(nèi)容包括規(guī)劃報(bào)建、土地管理、建筑設(shè)計(jì)施工、室內(nèi)外裝修、消防、規(guī)劃、環(huán)保管理、文物保護(hù)、交通運(yùn)輸?shù)榷喾矫?，范圍很廣。但從現(xiàn)行法律規(guī)定看，“違法建筑”大多情況下不是泛指所有違反法律規(guī)定的建筑，而是特指違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃、審批手續(xù)而建造的建筑物、構(gòu)筑物，如未經(jīng)規(guī)劃許可建設(shè)的房屋、超期臨時(shí)建筑等。

二、對(duì)于違法建筑可以出租嗎

1、以違法建筑為標(biāo)的的租賃合同，不因標(biāo)的違法而被一概認(rèn)定為無效。

現(xiàn)行法律并未規(guī)定以違法建筑為標(biāo)的的租賃合同均無效。雖然《商品房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定違法建筑不得出租，但該辦法屬于部門規(guī)章，根據(jù)《關(guān)于適用合同法>若干問題的解釋(一)》第四條“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”之規(guī)定，違反該辦法并不能直接導(dǎo)致租賃合同無效。

2、法律對(duì)合同效力有特別規(guī)定的，依規(guī)定。如《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中明確規(guī)定以未按建設(shè)工程規(guī)劃許可或未按規(guī)劃許可內(nèi)容建設(shè)的房屋、未經(jīng)批準(zhǔn)或未按批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑、超期的臨時(shí)建筑為標(biāo)的的租賃合同無效，但如在一審?fù)忁q論終結(jié)前對(duì)許可審批程序予以補(bǔ)救，可認(rèn)定有效。

2009最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”。第三條規(guī)定：“出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。”

這一規(guī)定對(duì)應(yīng)的是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條-六十六條中提到的違法建筑，即《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè);尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。”第六十五條規(guī)定：“在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。”。第六十六條規(guī)定：“建設(shè)單位或者個(gè)人有下列行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令限期拆除，可以并處臨時(shí)建設(shè)工程造價(jià)一倍以下的罰款：(一)未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的;(二)未按照批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的;(三)臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物超過批準(zhǔn)期限不拆除的”。

3、對(duì)于法律沒有對(duì)合同效力明確規(guī)定的違法建筑租賃合同，合同效力認(rèn)定應(yīng)按照《合同法》規(guī)定予以認(rèn)定，依法審查是否具備合同約定的成立及生效要件，是否屬于《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效情形，綜合認(rèn)定合同效力。

三、租賃合同被認(rèn)定無效后，違法建筑占有人即出租人可參照租金標(biāo)準(zhǔn)主張占有使用費(fèi)。

根據(jù)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持”之規(guī)定，盡管合同無效，但承租人在租房期間實(shí)際使用了違法建筑占有人的房屋財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)占有使用費(fèi)。

需要注意的是，根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第二十一條規(guī)定，出租違法建筑的，由被直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，對(duì)沒有違法所得的，可處以五千元以下罰款;對(duì)有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上三倍以下，但不超過三萬元的罰款。

而且國(guó)家對(duì)于那些違法建筑會(huì)進(jìn)行罰款、拆除甚至沒收等的處理。但是，有些違法建筑，可以依法進(jìn)行修建補(bǔ)助成為合法建筑。修建違法建筑不僅存在著安全隱患，同時(shí)也會(huì)受到法律的制裁，所以大家應(yīng)當(dāng)合法利用自己的房子，禁止修建違法建筑。

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