出租房屋能作抵押嗎

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《物權法》有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新頒布的司法解釋替換。

《民法典》生效前的規(guī)定：《物權法》第一百九十條：訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

當債權人實現(xiàn)抵押權后，如果租賃合同尚未到期，租賃合同對承租人和新的物主繼續(xù)具有約束力，直至租賃合同期限屆滿。租賃物在租賃期間發(fā)生的所有權變動，不影響租賃合同的效力，這就是通常所說的“買賣不破租賃”。但也有另一種情況，是“先抵后租”，即抵押人在設定抵押權后，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權的效力優(yōu)先于租賃權。

《物權法》第一百九十條：訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

相關知識：抵押權的種類有哪些

抵押權的種類，根據(jù)不同的標準可以進行不同的劃分，根據(jù)我國《擔保法》的相關規(guī)定，抵押權主要有以下幾種：

(一)不動產抵押

不動產抵押，是指以不動產為抵押標的物而設定的抵押。不動產抵押是最普遍的抵押形式，由于不動產的特殊性，抵押人不轉移對其的占有即可達到擔保之目的，因此在實踐中受到社會的普遍歡迎。

(二)動產抵押

動產抵押，是指以動產為抵押標的物而設立的抵押。動產抵押并不意味著所有的動產都可以稱為抵押的標的物，有一些動產是不適合成為抵押標的物的。動產抵押的特征仍是抵押人不轉移對財產的占有，否則將與質押無異。

(三)權利抵押

權利抵押，是指以特定的財產權利作為抵押標的物的抵押。對于何種權利可以成為抵押的標的物，一般法律都會做出明確的規(guī)定，我國可供抵押的權利一般是指土地使用權。

(四)最高額抵押

最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協(xié)議，在最高債權額度內，以抵押物對一定時間內連續(xù)發(fā)生的債權作擔保的抵押形式。我國最高額抵押的適用范圍，僅適用于借款合同和債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同。

(五)財團抵押

財團抵押，又被稱為企業(yè)抵押，是指抵押人以其全部的財產，包括動產、不動產和權利為一體共同作為標的物來進行抵押的行為。采用此種抵押方式的抵押人一般是企業(yè)，可以是企業(yè)的擔保能力集中。《擔保法》第34條規(guī)定，抵押人可將其合法財產一并抵押。

(六)共同抵押

共同抵押，又成為總括抵押，是指為了同一債權的擔保，在數(shù)個不同的財產上設置的抵押。共同抵押的突出特點是在數(shù)個抵押物上設定數(shù)個抵押權，共同擔保同一債權。其中一個抵押權實現(xiàn)，其他財產上的所有抵押權均消滅。

由此可見，出租房屋是不能作為抵押的，這是法律的規(guī)定。并且利用出租房屋進行抵押也會存在很大的風險大家也要有所了解。此外對于抵押權的種類有哪些，大家也需要有清楚的認識。如果您有其他問題，歡迎咨詢律霸網專業(yè)律師。