一、如何做到提前解約，而不承擔(dān)違約責(zé)任

經(jīng)常碰到因?yàn)榭陀^原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承擔(dān)違約責(zé)任的情況。從法律上講，如果在解除時(shí)，雙方協(xié)商一致解除而不承擔(dān)違約責(zé)任，當(dāng)然可以不承擔(dān)。

可是誰能保證協(xié)商一致呢?能不能提前就做好這個(gè)工作?能!如果事先在合同中采取些變通措施，是可以做到的。

1、雙方可以在租賃合同中先明確約定，發(fā)生何種情況，合同自動(dòng)解除，雙方不須承擔(dān)違約責(zé)任。

比如約定房屋需要拆遷、承租人工作地方發(fā)生重大變化等等，當(dāng)然，如果有這些情況發(fā)生，也應(yīng)該給另一方保留必要的準(zhǔn)備時(shí)間才算合理。

2、從租賃雙方的目的上看，承租方是為了使用特定的房屋，出租方是為了出租獲利。所以，也可以從合同的目的入手避免雙方的違約責(zé)任。

可以做類似如下的約定：

如果承租人想提前解除租賃合同，應(yīng)該承擔(dān)3個(gè)月的租金為違約金，但是，如果承租人在解除合同時(shí)能以不低于原租賃合同的條件，為出租人找到新的承租人，則承租人不承擔(dān)上述違約責(zé)任;

如果出租人想提前解除租賃合同，應(yīng)該承擔(dān)3個(gè)月的租金為違約金，但是，如果出租人在解除合同時(shí)能在出租房屋所在的小區(qū)為承租人另外尋找到與原租賃房屋、租金標(biāo)準(zhǔn)相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家費(fèi)用外，出租人可以不承擔(dān)違約責(zé)任。

其實(shí)，上述變通辦法，即使提前沒有約定，在某一方要單方解除時(shí)也不妨提出來與對(duì)方協(xié)商，但是如果提前沒有約定，就算您的方案是合理的，對(duì)方也未必就要絕對(duì)接受，所以，可能的話，還是事先約定為好。

二、押金不當(dāng)然是違約金，提前解除合同不能直接扣除。

在房屋租賃合同中一般會(huì)涉及簽訂合同后房主預(yù)先收取幾個(gè)月的租金為押金的問題，如果雙方一旦發(fā)生什么爭議，尤其是承租人提前解約，出租人往往會(huì)扣留押金做為違約金。

實(shí)際上，押金并不能直接認(rèn)定為提前解約的違約金。如果雙方合同中未約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，追究對(duì)方違約責(zé)任，還得按法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)來。

三、因一方違約解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)如何確定?

身為律師，我經(jīng)常碰到出租人或承租人在某一方提前解除合同時(shí)詢問：“律師，法律有沒有規(guī)定一個(gè)明確的違約金數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)?”

這里我要再次告訴大家：“沒有!”

在合同法中對(duì)于違約金數(shù)額的確定主要就是一個(gè)原則：“有約定從約定，無約定以實(shí)際損失計(jì)。”

房屋租賃合同解約時(shí)，如果沒有約定的違約金，如何確定單方解除給另一方造成的損失?這可能很難準(zhǔn)確認(rèn)定。

出租人單方解除合同，承租人的損失如何認(rèn)定?

承租人要另尋房子租住，花費(fèi)的時(shí)間很難計(jì)算，除必要的搬家費(fèi)等，不管找到還是沒找到，都很難準(zhǔn)確地認(rèn)定實(shí)際損失數(shù)額。

承租人單方解除合同呢?

理由上似乎好找一些，可以說“造成房屋空置產(chǎn)生損失”，但是空置幾個(gè)月的損失是合理的呢?你總不能永遠(yuǎn)空著不找新的承租人吧?如果你不能證明自己在以合理的條件和方式積極尋找新承租人，法院通常不會(huì)隨意按你實(shí)際空置時(shí)間來支持違約金。

所以，無論是對(duì)出租方還是承租方，租賃合同解約的實(shí)際損失，可能都面臨舉證難，損失數(shù)額不確定的問題。該怎么辦呢?

為了避免這種違約金標(biāo)準(zhǔn)的不確定性和爭議，楊律師建議在簽訂房屋租賃合同時(shí)雙方一定要把單方解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)明確在書面合同中。比如明確約定幾個(gè)月的房租為違約金，或者直接表述按押金的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金的數(shù)額。

這樣，一旦發(fā)生單方解除的情況，守約方主張違約責(zé)任簡單方便;而違約方呢?對(duì)自己的違約行為的后果也有所預(yù)期，可以事先準(zhǔn)確判斷后果，在是否違約時(shí)就會(huì)有一個(gè)得與失的客觀衡量。對(duì)雙方都有好處。

四、提前解除合同要有必要的書面手續(xù)。

合同正常到期解除，雙方要有交房手續(xù)，要清點(diǎn)物品，退還剩余的租金和押金，上述過程應(yīng)該有書面文件予以證明。在提前解除合同的情況下，當(dāng)然也少不了上述文件。實(shí)用法律知識(shí)

除此之外，還要再多出一份，就是《解除租賃合同確認(rèn)書》，在解除時(shí)雙方應(yīng)該就哪一方提出解除、另一方的態(tài)度是什么、是否承擔(dān)違約責(zé)任、如何承擔(dān)等問題在這份文件中明確。

不管解合同是否協(xié)商一致，雙方均應(yīng)該注意保留必要的書面文件。

協(xié)商一致解除，自然可以簽訂《解除租賃合同確認(rèn)書》，協(xié)商不一致無法雙方簽訂文件，單方發(fā)出書面文件，并保證證據(jù)也是必不可少的：

提出解約的一方，應(yīng)書面提出，尤其是承租人準(zhǔn)備搬離的情況，告知出租人決定解約及搬離時(shí)間，以免出租人以不知情為由主張更高額的賠償!

作為守約方可以單方向?qū)Ψ桨l(fā)同相應(yīng)催示函主張權(quán)利，并保留催示的證據(jù)，如果在合理時(shí)間內(nèi)對(duì)方?jīng)]有反應(yīng)，應(yīng)該及時(shí)到法院提起訴訟。

上述書面文件，對(duì)于法院審理時(shí)，判斷哪一方構(gòu)成違約、解除時(shí)間在哪個(gè)點(diǎn)上，以及損失該如何計(jì)算，都有重大作用!以上就是律霸網(wǎng)小編為你總結(jié)的關(guān)于提前解除合同，又不需要承擔(dān)違約責(zé)任的方法。具體需要的咨詢的，可以上網(wǎng)咨詢律霸網(wǎng)，我們有在線律師問你解答。