2003年11月1日，乙方廖某與甲方村民李某、鄧某、陳某簽訂一份租賃土地協(xié)議書。協(xié)議約定甲方將其集體所有的約700畝土地出租給乙方廖某，租期20年。甲方簽字人為村民李某、鄧某、陳某。協(xié)議上有村民委員會及鎮(zhèn)人民政府蓋章，但出租該土地未經(jīng)甲方村民集體決議同意。《租賃土地協(xié)議書》上的簽字人李某、鄧某、陳某不是村民推選的代表。協(xié)議簽訂后，乙方廖某在租賃的土地上種植桉樹，并于2013年將桉樹全部砍伐。租賃期間乙方每年向村民支付租金。2013年12月21日，甲方與丙方劉某簽訂《山地承包合同》，將上述租賃土地承包給劉某。三方由此發(fā)生糾紛，甲方認為乙方簽訂的《租賃土地協(xié)議書》未經(jīng)集體同意，乙方與甲方村民李某、鄧某、陳某簽訂的《租賃土地協(xié)議書》無效。乙方認為該土地已租賃長達十年，村民每年都收取租金，視為對該協(xié)議的追認，合同應屬有效合同。同時，乙方認為甲方與丙方簽訂的承包合同未經(jīng)鎮(zhèn)人民政府批準，屬于一地兩租，損害了乙方的利益，應為無效合同。為此，甲方及乙方均向法院提起訴訟，要求確認對方簽訂的合同無效。

法庭判決

法院審理認為，發(fā)包方將農村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上的村民代表同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準。被告廖某與甲方村民李某、鄧某、陳某簽訂的《租賃土地協(xié)議書》未經(jīng)集體同意，違反了“民主議定程序”這一法律強制性規(guī)定。因此，雙方于2003年11月1日簽訂的《租賃土地協(xié)議書》無效。丙系甲方集體以外的個人，其承包集體土地，既需要甲方村民小組三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意，又要經(jīng)過鎮(zhèn)人民政府批準。因此，甲方與丙簽訂的承包合同雖經(jīng)集體決議通過，但并未報鎮(zhèn)人民政府批準，屬于未生效的合同。

根據(jù)《中華人民共和國農村土地承包法》第三條規(guī)定：“國家實行農村土地承包經(jīng)營制度。農村土地承包采取農村集體經(jīng)濟組織內部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以采取招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包?！蓖瑫r第三十二條規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或其他方式流轉?！睋?jù)此可以看出，農村土地經(jīng)營只能采取承包經(jīng)營制，而不能采取租賃經(jīng)營制。所允許的土地租賃也只能是家庭承包后的承包人對外出租，這屬于土地承包經(jīng)營權流轉的范疇，而不能由農村土地所有權人即發(fā)包方對外出租。據(jù)此規(guī)定，甲方作為集體土地所有權人，無權與乙方簽訂土地租賃合同。乙方與甲方村民李某、鄧某、陳某所簽訂的土地租賃協(xié)議實為土地承包合同。

根據(jù)《中華人民共和國農村土地承包法》第四十七條和第四十八條規(guī)定：“以其他方式承包農村土地，在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先承包權。發(fā)包方將農村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上的村民代表同意。”乙方不是甲方集體村民，承包集體土地應經(jīng)集體同意。甲方簽字人李某、鄧某、陳某也不是村民代表，在既不召開村民大會也不召開村民代表會議的情況下，無權代表甲方將集體土地出租給乙方，因雙方簽訂的協(xié)議違反了“民主議定程序”這一法律強制性規(guī)定，應為無效合同。

村民每年領取租金的行為，是否可視為默認或者是追認行為?乙方承包土地長達十年之久，甲方?jīng)]有提出異議，也沒有提出訴訟，是否已經(jīng)超過法律規(guī)定的訴訟時效?

《中華人民共和國農村土地承包法》第四十八條的規(guī)定：發(fā)包方將農村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上的村民代表同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準。因甲方與丙方簽訂的承包合同未報鎮(zhèn)人民政府批準，該合同是否無效，或者屬于效力待定合同。

土地承包合同是否有效?如果單純按照《中華人民共和國農村土地承包法》第四十八條的規(guī)定，必須符合兩個生效要件，第一、需經(jīng)集體村民三分之二以上或者三分之二以上村民代表同意;第二、需報鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府批準。兩個要件缺一不可。乙方與甲方村民李某、鄧某、陳某簽訂的《租賃土地協(xié)議書》違反了“民主議定程序”這一法律強制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效?！币驘o效的合同自始無效，故原告起訴并未超過法定的訴訟時效。因此，雙方簽訂的《租賃土地協(xié)議書》屬于無效合同。甲方與丙方簽訂的《土地承包合同》雖經(jīng)甲方集體決議通過，但并未報鎮(zhèn)人民政府批準，屬于未生效的合同。所以法院依據(jù)上述規(guī)定作出相應判決，確定農村集體土地流轉的規(guī)范、合法，保障村民及集體的合法權益。