一、什么是公房

我國(guó)目前現(xiàn)存的公房性質(zhì)有：直管公房和自管公房. 直管公房，是指由政府公房管理部門(mén)或政府授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理單位依法直接進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理的國(guó)家所有房屋, 其產(chǎn)權(quán)直接歸國(guó)家所有。自管公房：是指由機(jī)關(guān)、企業(yè)或者事業(yè)單位享有產(chǎn)權(quán)并由其自身進(jìn)行管理的房屋產(chǎn)。二者之間只是所有權(quán)主體不同，在法律性質(zhì)上都屬于非私人享有所有權(quán)的房屋。在公房的使用過(guò)程中，房屋所有權(quán)人和房屋的實(shí)際使用人之間是房屋租賃的關(guān)系，使用權(quán)人實(shí)質(zhì)上就是公房的承租人，定期向所有權(quán)人繳納房租。正是由于房屋的所有人和使用人不同，才醞釀著公房拆遷過(guò)程中所必然導(dǎo)致的權(quán)益糾紛。

二、受補(bǔ)償對(duì)象即承租人的確定與變更

通常意義上講公房承租人就是與單位或者房管部門(mén)簽訂承租協(xié)議的人，但是通常實(shí)踐中會(huì)有許多未依據(jù)情勢(shì)變更而發(fā)生承租人變更的情況。

1、原承租人仍然健在且一直未變更過(guò)承租人姓名，那么承租人當(dāng)然還是原承租人。

2：原承租人已經(jīng)死亡，但是其生前承租的房屋還一直由其家人或親人居住，且已經(jīng)變更承租人姓名，此時(shí)的承租人自然是變更后的承租人。這里面一般情況下，公房的承租人都是與原單位具有某種工作關(guān)系，基于此而獲得了公房的承租權(quán)，公房承租人對(duì)于所承租的公房的權(quán)利也不能以繼承的方式轉(zhuǎn)由其繼承人享有，只能通過(guò)變更的方式轉(zhuǎn)由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對(duì)所承租的公房作出實(shí)體的處分。所以，依據(jù)北京市有關(guān)變更承租人的規(guī)定和原單位的規(guī)定，只有原承租人死亡或者生前外遷后符合一定條件才允許承租人變更，變更以后的承租人自然是權(quán)利的享有者。

3：原承租人死后或者生前外遷后未依法變更，公房由其共同生活的部分家庭成員繼續(xù)居住并交納房租，按規(guī)定早就應(yīng)當(dāng)辦理變更手續(xù)，但基于種種原因并沒(méi)有及時(shí)辦理變更承租人手續(xù)，還是原承租人的名義。這種情況一遇到拆遷補(bǔ)償就會(huì)出現(xiàn)很大問(wèn)題，拆遷補(bǔ)償?shù)木薮蠼?jīng)濟(jì)利益使得整個(gè)家庭、親人間反目成仇，其原因在于沒(méi)有及時(shí)明確新的公房承租人。以北京為例，這種情況下，根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)變更為公房承租人的須滿(mǎn)足以下基本條件：原承租人死亡或外遷;與原承租人為同一戶(hù)籍;是原承租人的家庭成員;與原承租人共同居住一年以上;沒(méi)有其他住房。另外，滿(mǎn)足條件的當(dāng)事人還須寫(xiě)出書(shū)面申請(qǐng)，出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。由此應(yīng)不難看出，承租權(quán)只能依法變更，不能進(jìn)行繼承，所以，出現(xiàn)上訴情況時(shí)，就要結(jié)合未辦理變更手續(xù)之前房租的實(shí)際繳納人以及對(duì)于房屋日常管理的情況來(lái)確定實(shí)際的承租人，從而確立拆遷補(bǔ)償過(guò)程中的權(quán)利人。