一、回遷房買賣合同有效嗎? 買回遷房有哪些風(fēng)險(xiǎn)?
回遷房如果有100%產(chǎn)權(quán),就可以自由買賣,簽訂合同是有法律效力的,如果不是100%產(chǎn)權(quán),那么通常不能隨意買賣,不能損害集體利益,因此簽訂的購房合同就可能無效了。
判斷回遷房能否買賣的要素主要有兩個(gè):一是該房屋是否已經(jīng)成功辦理房屋所有權(quán)證,二是該房屋性質(zhì)是否允許其轉(zhuǎn)讓,這兩個(gè)要素需要同時(shí)具備,才能成就一個(gè)沒有風(fēng)險(xiǎn)的回遷房交易。
二、買回遷房有何風(fēng)險(xiǎn)?
1.無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,不能將房屋過戶至自己名下。產(chǎn)權(quán)證是房屋的物權(quán)證明,不動產(chǎn)無法取得產(chǎn)權(quán)證即不能獲得不動產(chǎn)的完整物權(quán),不能合法轉(zhuǎn)讓、抵押房屋收益、用益,如:購買沒有產(chǎn)權(quán)證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。
2.在房價(jià)上漲時(shí),出賣人違約主張合同無效或合同解除的風(fēng)險(xiǎn)極大,易發(fā)生法律糾紛,如果所購回遷房的性質(zhì)屬禁止轉(zhuǎn)讓的,此時(shí)可能喪失對所購回遷房的一切權(quán)利。
3.很多回遷房的建設(shè)并未通過規(guī)劃、審批、驗(yàn)收等程序,房屋設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施及裝飾裝修工程的安全性無法保障。
4.物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防,甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。
三、回遷房怎樣辦理過戶
對拆遷戶從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的價(jià)值相當(dāng)于補(bǔ)償金部分的新建房屋,免征契稅。按照國家規(guī)定對拆遷居民因拆遷重新購置住房的,對購房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅,成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的,對超過部分征收契稅。
(一)回遷房與安置房等值部分,只繳納交易手續(xù)費(fèi),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3元/平方米,由個(gè)人繳納;
(二)超值部分,按買賣繳納契稅和交易手續(xù)費(fèi),契稅2%,手續(xù)費(fèi)3元/平方米;
(三)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi),按套收取。
拆遷獲得的回遷房有公攤嗎?
拆遷安置回遷房有房產(chǎn)證嗎?
回遷房質(zhì)量有問題,能否拒收?
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