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寧波
外商企業(yè)怎樣在上海租賃寫字樓,從法律上講又如何操作
一、合同簽訂前，需嚴格審查出租人的主體資格及房屋可出租年限。
1、出租人應有權(quán)出租房屋。
第一、出租人應擁有出租房屋的所有權(quán)的有效證明文件，包括房屋所有權(quán)證和房屋占用的土地使用證;
第二，如出租人不是房屋產(chǎn)權(quán)所有者，也可以是其它合法出租者，如經(jīng)有權(quán)出租者委托授權(quán)出租的被授權(quán)出租人，與原房屋所有權(quán)人簽訂可轉(zhuǎn)租此房屋的轉(zhuǎn)租人。
第三，需有權(quán)向外國企業(yè)租賃辦公樓，有對外租賃辦公樓的經(jīng)營權(quán)。
2、出租年限。
出租人對房屋有完全產(chǎn)權(quán)時，承租人承租期限不得高于該房屋占用土地的土地使用權(quán)屆滿的期限;出租人是依據(jù)授權(quán)委托書或在原承租協(xié)議中允許轉(zhuǎn)租而取得房屋租賃權(quán)對房屋出租的，承租人須審查授權(quán)委托書的委托期限和可轉(zhuǎn)租時間，即承租人承租期限不得高于上述期限，如原租賃合同40年，原租賃人已承租5年，那么可轉(zhuǎn)租房屋期限35年。
二、合同須形式合法，內(nèi)容完備。
房屋租賃合同應采用書面形式，房屋租賃合同至少應包括以下內(nèi)容：房屋租賃的位置、面積、結(jié)構(gòu)、材料、裝修、用途、價格、租金支付方式、房屋維修責任、使用權(quán)允許性保證、違約責任，爭議解決等。合同應有雙方當事人簽字蓋章。最后，合同簽字雙方應向房地產(chǎn)管理部門登記備案。那么該房屋租賃合同不僅合法成立，而且也具有法律約束了。
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