一、 城市房屋拆遷，承租人利益如何保護?

《城市房屋拆遷管理條例》第27條規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行產權調換。產權調換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與承租人重新訂立房屋租賃合同?！?/p>

該條規(guī)定的原則是既要對房屋所有人進行補償，同時又要兼顧房屋使用人的利益。承租人有權就拆遷補償事宜與拆遷人、被拆遷人進行協(xié)商。在拆遷人發(fā)布拆遷公告之后、租賃房屋滅失之前，承租人應以獨立的主體積極地就賠償或產權調換要求與拆遷人、被拆遷人進行協(xié)商，不能過分地依賴被拆遷人。如果經協(xié)商不能達成拆遷協(xié)議的，應爭取在房屋滅失之前請求房屋拆遷主管部門裁決。

二、具體情況

拆遷租賃房屋涉及補償安置和解除合同兩個法律關系。依法拆遷是合法行為，是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保護，被拆遷人有權獲得補償，承租人有權獲得因為解除合同而造成損失的賠償。為使承租人在所承租房屋拆遷時所獲得的賠償有約可依，建議承租人在簽訂《房屋租賃合同》時對補償內容進行詳細約定。例如約定“在租賃期內，租賃房屋遇有商業(yè)拆遷或市政拆遷時，出租人應當從所得或應得補償款中對承租人進行補償。有關土地、地上物(房屋等)、速遷獎金、出租方出資所為之添附等內容的補償歸出租方所有;有關停產停業(yè)損失、設備搬遷費用、人員安置費、承租方出資所為之添附等內容的補償歸承租方所有”，同時還可以對出租人拒不支付補償?shù)男袨槎ㄒ韵鄳`約責任。如此有了對補償內容的詳細約定，出現(xiàn)拆遷補償情形時，雙方即可按約分償，不致引發(fā)糾紛，即使發(fā)生糾紛也可以通過民事訴訟途徑解決。

2001年《城市房屋拆遷管理條例》被重新修訂后，房屋承租人不再是被拆遷人，而成為區(qū)別于被拆遷人的獨立當事人，承租人的權益很容易被侵犯。承租人在被拆遷房屋未進行價值評估與補償?shù)那闆r下交出承租房屋或未將其裝修及相關財物進行證據保全或取得拆遷人的確認，最終拆遷人將可能不承認裝修損失，僅補償停工停業(yè)損失和搬遷補助費，甚至將全部補償款項支付給被拆遷人;而被拆遷人則認為承租人的損失非其造成，拒不補償。從訴訟角度來講，房屋承租人過于輕信拆遷人與被拆遷人，未能及時保存證據有可能導致曠日持久的補償爭議。本文所述案例中承租人便是在承租物被拆遷之前委托公證處進行現(xiàn)場證據保全，該保全證據是承租人請求賠償?shù)闹匾罁?/p>

以上就是承租人的相關權利和義務國，雖然說房屋拆遷是不可抗力，但政府在拆遷時，如果遇到承租人的利益受到侵害的，是需要按照上述法律規(guī)定的標準對承租人進行合法的補償?shù)?，具體情況下還涉及到拆遷補償標準的制訂，應當結合實際而定。

城市房屋拆遷法律指南

房屋拆遷補償條例

農村房屋拆遷補償標準