這不，2016年又要讓農(nóng)民工來接盤，現(xiàn)實(shí)卻狠狠地打臉了：二線城市有房的人已經(jīng)買了多套了，買不起的真是買不起。

真實(shí)的房價(jià)是這樣的

《建筑工程施工預(yù)決算》規(guī)定了住房從設(shè)計(jì)、施工的定額預(yù)算。不會(huì)有太大的出入，至于工程設(shè)計(jì)費(fèi)一般也就是7%上下。所以一個(gè)項(xiàng)目的成本，從設(shè)計(jì)之初基本上就出爐了。通常的房價(jià)包含了以下這幾部分：

土地出讓金;

教育附加及開工手續(xù)之類的許可證費(fèi)用;

稅收和城市增容;

人防工程設(shè)施費(fèi);

土地勘察和環(huán)評(píng)費(fèi)用等。

我們常遇到小區(qū)地下車位無法辦理產(chǎn)權(quán)證，原因就是很多地下車庫是人防工程改造的，買車位相當(dāng)于長期租賃。

上述費(fèi)用除了土地出讓金需要通過招拍掛來確定以外，都是已經(jīng)明確的的。

曾經(jīng)有開發(fā)商表示：“只有15%的錢，一個(gè)項(xiàng)目就能開工，這15%的錢全都是為了辦理各種手續(xù)和許可證的費(fèi)用，其他都可能欠著”。

土地出讓金，成為房價(jià)的大頭!這在一線城市表現(xiàn)尤為明顯，即使是在死郊區(qū)，那也是寸土寸金的節(jié)奏，北京三環(huán)以內(nèi)，房價(jià)的70%給了土地出讓金。

土地財(cái)政停不下來

由于土地出讓金是地方財(cái)政主要的非稅收收入來源。土地出讓金的逐年提高，成為地方政府招商引資的重中之重，不過為了“可持續(xù)發(fā)展”，賣地也出現(xiàn)了新的變化：“只租不賣”。

土地出讓一般按照下面的流程來進(jìn)行：

某地某鎮(zhèn)以4萬元從農(nóng)民那里征地，鎮(zhèn)政府按8萬元轉(zhuǎn)給縣里，然后縣里以48萬萬元賣給開發(fā)商。而這只是上世紀(jì)90年代的價(jià)格。至于現(xiàn)在的行情，親們早就耳濡目染了。

農(nóng)民進(jìn)城的真相：

農(nóng)民進(jìn)城成為這個(gè)歲末年初的熱詞。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢是城市化，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)遷移是大勢所趨，問題的關(guān)鍵是：前邪念弄明進(jìn)城打工是被創(chuàng)富動(dòng)力吸引，他們在城市能買房安居，既有購買力也有現(xiàn)實(shí)需求。而現(xiàn)在，政府讓農(nóng)民進(jìn)城卻是增加了福利因素，讓那些缺乏創(chuàng)富能力的農(nóng)民進(jìn)城買房。低首付、公積金、買房補(bǔ)貼等措施。至于農(nóng)民的就業(yè)和還貸能力有人考慮過么?

工程分包的秘訣和聽任*炮的勸

土地出讓金是開發(fā)商最大的一筆支出。搞房地產(chǎn)，開發(fā)商的精明你想不到。為了提高土地出讓金，地方政府允許中標(biāo)后緩交，以吸引更多買家。這樣以來，工程層層轉(zhuǎn)包變開始風(fēng)-行。為什么開發(fā)商不自己干而是要給別人分一杯羹呢?因?yàn)殚_發(fā)商要把開發(fā)成本通過層層轉(zhuǎn)包來分擔(dān)出去。而開發(fā)商自己的流動(dòng)資金和預(yù)收房款就可以用來拿地，剩余部分再做開發(fā)。這就是杠桿的原理，以很小的資金撬動(dòng)大的項(xiàng)目，滾動(dòng)開發(fā)，坐收土地增值的紅利。“預(yù)售”和“期房”就是為了適應(yīng)這一需求而出現(xiàn)的。

而一旦開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，受損的就是小老百姓和銀行了，因?yàn)樗麄兊腻X都是打這兩處來的，銀行還可以找補(bǔ)回來，而小老百姓，能怎么整!

最后，說一說任*強(qiáng)吧，任*炮說話不中聽，熱鬧了不少人，但是他的人品比謝*忠之流好得多——從不撒謊。買得起就買，房價(jià)是中國GDP的定海神針，反正銀行利息也不高，湊出了首付就買吧。幾年下來，通貨膨脹也能找補(bǔ)回來了。而謝*忠當(dāng)年大漢樓市崩盤，房價(jià)回歸，現(xiàn)實(shí)呢?

當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)是，流動(dòng)人口仍在增加，實(shí)際購房需求仍十分旺盛，只不過被房價(jià)和政策的閘門給擋著，投資需求也在觀望，他們都在盯著樓市。時(shí)機(jī)一旦成熟，開發(fā)商不用費(fèi)力營銷了，售樓處都會(huì)被擠爆。