一、房產(chǎn)評估的內(nèi)容有哪些?

1、建筑物的折舊程度

即建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗，建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗，而建筑物折舊可分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。

2、土地生熟程度

即基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。

3、基準(zhǔn)地價

即在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點(diǎn)的平均水平價格。

4、底價

即政府、企業(yè)或私人賣出(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時確定的最低價格，亦稱起價。

5、標(biāo)定地價

即時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。

6、房屋重置價格

即假設(shè)房屋在估價時點(diǎn)重新建造時，必要的建造費(fèi)用加平均利潤。

7、補(bǔ)地價

即在更改政府原出使得土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)使得、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出使得的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。

8、資本化率

即用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價格的比率，實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。

二、房產(chǎn)評估的方法有哪些?

1、重置成本法

對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的建設(shè)利潤得出完全重置成本價，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

2、市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對各個因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。

3、收益法

不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法，房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。

4、路線價法

土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性。如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

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