一、房屋租賃代理的概念

房屋租賃代理，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的一種經(jīng)營活動，包括房屋出租代理和房屋承租代理。前者是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)接受房屋出租人的委托，以出租人的名義代理出租房屋，并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在出租人授權(quán)范圍內(nèi)所實施的一切民事行為的法律后果均由出租人承擔(dān);后者是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)接受房屋承租人的委托，以承租人的名義代理承租房屋，并在承租人授權(quán)范圍內(nèi)與出租人簽訂房屋租賃合同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在承租人授權(quán)范圍內(nèi)所實施的一切民事行為的法律后果均由承租人承擔(dān)。在實踐中，房屋出租代理比較常見，而房屋承租代理則不太多。

房屋租賃代理為盤活存量房屋資源，為市民和流動人口提供充裕房源起到了積極的作用。

二、房屋租賃代理具有以下幾個特點：

(1)房源與承租雙方具有多樣性

可供代理租賃的房源，既有六七十年房齡的老房子，也有近年新落成的新房子;既有簡陋的舊式里弄房子，也有高聳人云的摩天大樓。委托出租人既有公房所有者，也有私房所有者;既有內(nèi)銷商品房所有者，也有外銷商品房所有者。委托承租人既有中國公民，也有境外人士;既有本地居民，也有外地人員。諸如此類，使房屋租賃代理具有了多樣性。

(2)房屋租賃代理易受行政、司法行為的影響

盡管可供代理租賃的房源具有多樣性。但并不是所有的房屋都可以租賃。為了確保房屋租賃市場的正常發(fā)展，維護(hù)出租人與承租人的合法權(quán)益，《城市房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定了不得出租的房屋。這就決定了房屋租賃代理易受行政、司法行為的影響。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在審查可供代理租賃的房屋時必須嚴(yán)格依法進(jìn)行。

(3)辦理房屋租賃登記備案

房屋租賃代理方和有關(guān)當(dāng)事人應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋租賃登記備案，并領(lǐng)取《房屋租賃證》。房屋租賃成功，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才可依代理行為收取傭金。

三、房屋租賃代理合同

房屋租賃代理合同包括以下主要內(nèi)容：

(1)委托代理事項

合同中的委托代理事項應(yīng)清晰明了。如是房屋出租還是承租，是增量房還是存量房，是產(chǎn)權(quán)房還是使用權(quán)房，是繁華地段的房屋還是比較偏僻地段的房屋等。

(2)委托代理事項的要求和標(biāo)準(zhǔn)

涉及房屋出租的，委托人可以圍繞出租時間、租金金額、出租宣傳等對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提出要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也可以對代理過程中需委托人提供哪些方便提出要求，尤其要對代理完成的標(biāo)準(zhǔn)予以明確。

(3)合同履行期限

合同履行期限反映了委托代理雙方權(quán)利和義務(wù)的存續(xù)時效關(guān)系：履行期限一結(jié)束，雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系即告終止。

(4)服務(wù)費數(shù)額、支付方式及時間

合同中應(yīng)明確代理完成時，委托人應(yīng)支付的傭金數(shù)額。具體支付時間和方式，可以協(xié)商議定。有的是分期支付，有的是預(yù)收部分委托費，待代理完成后再結(jié)算。

(5)違約責(zé)任和糾紛解決方式

委托代理雙方應(yīng)嚴(yán)格按合同規(guī)定履行義務(wù)。如果因某種原因違約，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。具體解決方式可由雙方協(xié)商議。

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