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寧波
二手房在房屋征收和補償中被補償人如何確定？
一、二手房已經過戶
在合法的房屋買賣合同關系中，房屋所有權的轉移以不動產登記簿記載變更為標準。房屋產權證上的記載對房屋所有人的證明具有公示效力，而征收補償款的支付對象是房屋的所有權人，二手房的買受人自然就成為被補償人。二手房過戶后，合同履行完成，被補償人的確定也就毫無疑問了。
二、二手房尚未過戶
在合法的房屋買賣合同關系中，如果尚未辦理房屋變更登記手續(xù)，即使二手房的購買者已經支付了全款，甚至已經入住，征收補償款的支付對象還是要依據房屋產權證上的記載進行。征收部門沒有義務與未成為合法房屋所有人的買受人訂立征收補償協(xié)議，征收部門應當將征收補償費交付給二手房原有的房主，即房屋產權證上登記的房主。
根據物權變動的區(qū)分原則，在債權形式主義物權變動模式下對物權變動的原因行為和結果行為作為兩個法律事實進行區(qū)分，二者的成立生效取決于不同的法律依據。根據物權變動的公示公信原則，沒有辦理房屋產權變更登記，房屋的物權并未發(fā)生變動，而其原因行為買賣合同，如果沒有其他效力瑕疵則是有效的。合同是一種相對法律關系，在合同雙方當事人之間生效。買受人可以請求出賣人繼續(xù)履行、辦理過戶登記;也可以請求其返還價款，并賠償相應的損失。
根據最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第56條的規(guī)定：買賣雙方自愿，并立有契約、雙方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違約行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續(xù)。因此，房屋買賣關系合法有效，買受人可以據此請求法院確認自己是房屋的真正產權人，并依法要求出賣人返還征地補償款。
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