原告張某在經(jīng)營一段時(shí)間后，由于各種原因2009年8月13日起訴到法院。要求確認(rèn)原被告之間簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，被告返還轉(zhuǎn)租費(fèi)20000元，并承擔(dān)門面房裝修費(fèi)用2335元，庭審中原被告意見分歧較大，調(diào)解未果。

本案在審理過程中對店面轉(zhuǎn)租合同效力問題存在兩種不同意見：

第一種意見認(rèn)為，本案中王某與張某訂立的店面轉(zhuǎn)租合同無效。根據(jù)我國《合同法》第二百二十四條的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”;“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。未經(jīng)原出租人同意轉(zhuǎn)租合同無效，乘租人擅自轉(zhuǎn)租系無權(quán)處分行為。同時(shí)我國建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條也對此作出規(guī)定，未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并處以罰款。本案中，原租賃合同明確約定此房屋不得轉(zhuǎn)租，故王某私自轉(zhuǎn)租房屋的行為應(yīng)屬無效行為。

第二種意見認(rèn)為，本案中的王某與張某訂立的店面轉(zhuǎn)租合同有效，應(yīng)依法予以保護(hù)。我國法律沒有規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋無效，《合同法》第二百二十四條只是賦予了出租人在未經(jīng)其同意下的對原房屋租賃合同的解除權(quán)。雖然我國建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定，未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效。但《城市房屋租賃管理辦法》只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，其性質(zhì)僅具有行政管理效力，并不具有司法效力。故王某與張某訂立的店面轉(zhuǎn)租合同不具有我國《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效條件，該房屋租賃合同有效，應(yīng)依法予以保護(hù)。

[評析]

筆者同意第一種意見。

本案的關(guān)鍵問題是對于租賃合同，在未經(jīng)原所有權(quán)人同意的前提下，承租人是否有權(quán)轉(zhuǎn)租?承租人擅自轉(zhuǎn)租是否導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同必然無效?

我國《合同法》第五十二條對合同無效作了明確具體的規(guī)定：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會(huì)公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

而本案中轉(zhuǎn)租合同是雙方在平等自愿的前提下訂立的，明顯不具有我國《合同法》第五十二條中第(一)至(四)項(xiàng)的規(guī)定。那么是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定呢?

我國《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。該條是否說明承租人就無權(quán)轉(zhuǎn)租呢?法律如此規(guī)定其本意是為了保護(hù)出租人利益的情況下，賦予出租人享有解除合同選擇權(quán)。為了防止承租人在未經(jīng)出租人同意的情況下，利用租賃物轉(zhuǎn)租漁利，攪亂市場價(jià)格;也為了防止承租人利用租賃物進(jìn)行非法活動(dòng)，損害社會(huì)公共利益。訂立租賃合同轉(zhuǎn)移的是租賃物的占有、使用和收益權(quán)，承租人取得租賃物的目的也是為了使用、收益，所以在當(dāng)事人沒有特別約定的情況下，承租人依租賃合同取得租賃物后，有使用和收益的權(quán)利，出租人不得進(jìn)行不當(dāng)干涉。所以承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租，是取得收益的一種方法，也是在租賃合同目的范圍內(nèi)應(yīng)有的權(quán)利，不應(yīng)該加以否定。也許有人會(huì)認(rèn)為:如果第三人對租賃物造成了損害，則不利于對出租人的利益保護(hù)。這種擔(dān)心完全沒有必要，因?yàn)樵诔鲎馊伺c承租人之間，承租人和第三人之間有合同關(guān)系，根據(jù)合同相對性原則，當(dāng)?shù)谌藢?biāo)的物造成損害時(shí)，由第三人向承租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，再由承租人向出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。這種情況，與承租人自己使用租賃物造成其毀損從而向出租人承擔(dān)責(zé)任的情形并無實(shí)質(zhì)性的區(qū)別。況且，承租人對租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租，只是占有、使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，對出租人的所有權(quán)并不產(chǎn)生任何影響。而由于轉(zhuǎn)租，能使第三人更好地利用租賃物，更大地發(fā)揮租賃物的價(jià)值。既然轉(zhuǎn)租在法理上可行，于實(shí)踐上有利，我們還有何理由否定他呢?所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)為出租人與承租人在未對租賃物是否可轉(zhuǎn)租時(shí)，承租人未經(jīng)出租人同意對租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租，并不屬于無權(quán)處分，而是正當(dāng)行使收益權(quán)，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)為有效合同，僅出租人才享有解除其與承租人租賃合同權(quán)利。只有出租人與承租人已經(jīng)明確約定承租期內(nèi)承租人不能轉(zhuǎn)租時(shí)，承租人對租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租，違反了誠實(shí)信用原則，本質(zhì)上為惡意，屬違約行為，才屬于無權(quán)處分行為，出租人不予追認(rèn)，轉(zhuǎn)租合同為無效合同。

綜上所述，王某與張某訂立的房屋轉(zhuǎn)租合同，因出租人至今不予追認(rèn)，違反了我國法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無效合同。雙方因此而取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。以上就是律霸網(wǎng)小編為你整理的相關(guān)信息，如果在這過程中，你需要律師的幫助，可以隨時(shí)致電律霸網(wǎng)。