一、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村宅基地上建房的合同無效

我國《憲法》第10條規(guī)定，“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓”。《土地管理法》第8條規(guī)定，“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”。就此可知，宅基地使用權與農(nóng)村集體成員身份相關聯(lián)，不得隨意轉讓。我國立法原則上禁止將宅基地使用權轉讓給集體經(jīng)濟組織外成員，對此我國相關部門及各地政府作了進一步明確。

首先，對于宅基地使用權可否轉讓給其他農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，各地做法不一。山東省采取禁止態(tài)度。其次，對于宅基地使用權可否轉讓給城鎮(zhèn)居民，根據(jù)《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅”?？梢?，我國禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村宅基地上建房。

《合同法》第52條規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效：……(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，以及最高人民法院關于適用《合同法》若干問題的解釋(二)規(guī)定“合同法第52條第(五)項規(guī)定的‘強制性規(guī)定’，是指效力性強制性規(guī)定”，可知當合同違反效力性強制規(guī)定則無效。本例中，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村宅基地上自建房屋，違反了法律規(guī)定，若此合同繼續(xù)有效將會損害國家和社會公共利益，屬于違反效力性規(guī)定。所以，A與B簽訂的合同無效。

二、非合法宅基地使用權人建房，不能取得房屋所有權

本例中，因合同無效宅基地使用權仍歸村民。根據(jù)《山東省農(nóng)村宅基地管理辦法》相關規(guī)定，只有獲得建房審批才能成為合法建房主體。村民A是宅基地使用權人并獲得建房審批，B是房屋出資者。根據(jù)“房地不分離”原則，房屋和宅基地使用權只能歸一個主體所有。這里涉及民法中規(guī)定的添附物所有權歸屬問題。B在A的宅基地上建立房屋，其實是將建筑材料等動產(chǎn)與宅基地相結合，是動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合。動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合，由不動產(chǎn)的權利人取得所有權。所以，宅基地使用權歸A的情況下，房屋的所有權應歸A所有。所以A是房屋所有權人。

三、城鎮(zhèn)居民無權獲得拆遷補償利益

拆遷后應給予被拆遷人相應補償，但對于農(nóng)村集體拆遷，被拆遷人如何確定我國法律無明確規(guī)定。根據(jù)《關于加強監(jiān)督檢查進一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》，“在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》的精神執(zhí)行”，以及該條例第2條規(guī)定“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償”。可知，房屋所有權人為被拆遷人。