未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同的效力如何

按照我國法律上的明確規(guī)定，并沒有明令禁止承租人轉(zhuǎn)租房子的行為，但實(shí)際中，并不是所有情況都可以轉(zhuǎn)租。對(duì)于未經(jīng)出租人同意就將租房拿去轉(zhuǎn)租，就有人擔(dān)心這種轉(zhuǎn)租合同會(huì)不會(huì)被否定效力，會(huì)不會(huì)被認(rèn)定為不屬于能夠轉(zhuǎn)租的范圍。要是一旦認(rèn)定為無效的行為，那么承租人可能就會(huì)失去這個(gè)租房，并且有可能會(huì)拿不回租金。承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，出租人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道之日起6個(gè)月內(nèi)未提出異議，主張解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。

《合同法》第二百二十四條【轉(zhuǎn)租】承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

《租賃合同司法解釋》第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

轉(zhuǎn)租中需要注意如下幾點(diǎn)

一、私房轉(zhuǎn)租的前提是必須經(jīng)原出租人同意

其具體表現(xiàn)形式可以是房屋租賃合同中明確約定承租人可以轉(zhuǎn)租房屋，如房屋出租合同未明確這一點(diǎn)，承租人必須在轉(zhuǎn)租房屋前以書面形式征得出租人同意，或者與出租人協(xié)商簽訂一份同意承租人轉(zhuǎn)租房屋的補(bǔ)充合同。否則，屬于承租人違約，不僅轉(zhuǎn)租關(guān)系不能成立，而且出租人據(jù)此有權(quán)解除租賃合同，并可追究承租人的違約責(zé)任。

二、在以下情況中不得轉(zhuǎn)租：

1、承租人拖欠租金的;

2、承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的。

為了保護(hù)出租人的利益，即使租賃合同就轉(zhuǎn)租事項(xiàng)作了約定，上述第一、第二種情況發(fā)生時(shí)，出租人仍可以收回同意房屋轉(zhuǎn)租的意思表示，拒絕同意房屋轉(zhuǎn)租，并按合同約定追究承租人的違約責(zé)任。當(dāng)然，如果原租賃關(guān)系當(dāng)事人之間就拖欠租金和擅自搭建問題達(dá)成一致意見，也可以不受上述禁止轉(zhuǎn)租條款的制約，但在違反行政法的情況下除外，例如，當(dāng)擅自搭建違反房屋規(guī)劃管理規(guī)范時(shí)。

最后，雖然在未經(jīng)出租人同意下擅自轉(zhuǎn)租后簽訂的租房合同是有效的，但是就前面所說的，擅自轉(zhuǎn)租的行為還是違約的，如果承租人違約涉及到后面的承租人不能順利拿到房子，那樣后面的承租人同樣會(huì)受到損失。在自己無法解決未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的情況下，可以來律霸網(wǎng)找律師進(jìn)行咨詢。