【案情簡介】

春節(jié)即將來臨，年味兒愈發(fā)濃厚，可對于坂田坂雪崗1號100多戶房客來說卻有些鬧心。今年1月初，坂雪崗1號二手房東劉*紅收取這些房客1月份的房租后便人間“蒸發(fā)”了。大房東則忽然冒出來，稱于2013年1月正式接手坂雪崗1號，但眾多租客對此大房東并不熟悉，甚至難辨真假。

二房東跑路了大房東要接手

坂雪崗1號一魏姓女房客介紹，自己已在此居住3年，“我們一直跟劉*紅簽訂租房合同并繳納房租?！比龢且环靠屯嘎?，“今年1月2日、3日，劉*紅行為反常，挨家挨戶收取1月房租，而以往拖到10日都沒問題?！敝?，劉*紅很快“蒸發(fā)”了。

記者在坂雪崗1號首層電子門上看到一張業(yè)主告示：“劉*紅嚴(yán)重拖欠租金，我方將不再與其續(xù)約，從2013年1月起所有費用將由我方收取?！甭淇钊掌跒?013年1月8日，其中“我方與劉*紅所簽訂合同已于2012年12月31日到期”一句被人劃掉了。

對此，許多房客表示無法理解：“既然大房東跟二房東合約即將到期，為什么大房東不早點通知住客，公示對坂雪崗1號所有權(quán)并告知住戶呢?”穆姓住戶說：“業(yè)主通知上連個公章都沒蓋。糾紛發(fā)生后，不知從哪兒冒出一個九礦物業(yè)管理有限公司，聲稱在大房東授權(quán)下接管坂雪崗1號，但他們連企業(yè)公章和營業(yè)執(zhí)照都拿不出?！?/p>

記者22日上午來到坂雪崗1號物業(yè)管理處，大門緊閉，里面空無一人。小區(qū)清潔工表示，晚上會有物業(yè)管理處工作人員過來解決住戶糾紛。

記者從坂雪崗1號一樓商鋪處了解到：倆房東的糾紛從去年就開始了。“停了租戶幾次電，有‘黑社會’到樓下喊話，派出所都來了。”一樓商鋪稱大房東公告早就張貼了，但貼上就有人撕。三樓一女房客透露，大房東曾多次派人挨家挨戶遞紙條告之，“但沒簽字沒署名沒蓋章，無從辨別真?zhèn)??！狈靠蛡円脖硎緦Υ蠓繓|和二房東的事有耳聞，也詢問了二房東，“劉*紅讓我們放心，說此事有人惡作劇?！痹摲靠驼f，“我們不清楚大房東是真是假，就把1月份房租交給了劉*紅。”

“劉*紅攜款跑路，物管已盡量彌補租戶損失，承認(rèn)住戶繳納的1月份房租有效，但需遞交材料證明;憑原租賃合同和1月房租收據(jù)，預(yù)交1月份300元水電和2月份房租即可?！迸硇〗惴Q住戶若不交水電和房租，物管就會停電，“我們也是被逼無奈?！?/p>

租戶不肯預(yù)交費物業(yè)就拉閘停電

魏姓房客說，九礦物業(yè)接管坂雪崗1號后，要求住戶預(yù)交1月份300元水電和2月份的房租，很多租戶認(rèn)為不合理就未交錢。“1月21日傍晚開始斷電?！?/p>

記者從深圳市九礦物業(yè)管理有限公司負責(zé)此事的彭小姐處了解到，劉*紅從去年9月就未向大房東繳納租金，現(xiàn)已欠款100萬。彭小姐堅稱大房東與劉*紅合同于2012年底到期，大房東已向法院起訴二房東?！皠?紅攜款跑路，物管已盡量彌補租戶損失，承認(rèn)住戶繳納的1月份房租有效，但需遞交材料證明;憑原租賃合同和1月房租收據(jù)，預(yù)交1月份300元水電和2月份房租即可。”彭小姐稱住戶若不交水電和房租，物管就會停電，“我們也是被逼無奈。”

記者就此事采訪坂田街道辦，出租屋綜合管理所一位陳-姓工作人員稱已在協(xié)調(diào)糾紛?！敖?jīng)過我們出面協(xié)商，九礦(大房東)承認(rèn)租戶繳納給劉*紅的1月份房租有效，22日晚大房東會出面協(xié)調(diào)此事。”一位穆姓房客介紹，由于街道辦領(lǐng)導(dǎo)出面協(xié)調(diào)，22日晚物管下令恢復(fù)電源供應(yīng)。

至于押金退不退和房租重新劃定等問題，陳先生說要看九礦與租戶如何商定。當(dāng)記者詢問九礦物業(yè)和大房東的背景時，物業(yè)管理處三緘其口表示并不知情。據(jù)了解，坂雪崗1號不少租戶已萌生搬家念頭。有住戶稱“小區(qū)亂得一團糟”，還有住戶稱小區(qū)多了物管費，“少則幾十，多則上百?！?/p>

大房東沒有現(xiàn)身押金事宜難商定

22日晚，眾多房客們等待素未謀面的大房東現(xiàn)身，但等來的卻是九礦物業(yè)再次停電。“正做飯，突然又停電了?！币环靠蜌鈶嵉卣f，“我把電閘扳回來，九礦又派人把電閘拉了!”

很多住戶表示，由于物管未對“押金退還”給出明確說法，且內(nèi)心對九礦預(yù)交房租和水電費的要求不滿，部分房客未交錢，房客和物管之間的矛盾進一步激化?！安淮蛩憷^續(xù)住了。我已經(jīng)交了本月300元水電，憑什么斷我電?”魏姓房客對停電行為很不滿。一位不愿透露姓名的房客說，九礦物業(yè)開始不同意退押金，后經(jīng)多方協(xié)調(diào)和溝通，其口風(fēng)改為“1月底搬走的退一半，繼續(xù)住的再商量”。

記者電話聯(lián)系九礦物業(yè)和彭小姐，均沒人接聽。昨日，記者來到位于龍崗布吉街九礦大廈9樓的九礦物業(yè)管理有限公司，見到了彭小姐，她說：“押金方案還沒確定。劉*紅跑路了，我們也是受害者?！迸硇〗阃嘎?，擁有坂雪崗1號產(chǎn)權(quán)的大房東有五六人，九礦是在大房東名下。

當(dāng)提及大房東與九礦的關(guān)系時，彭小姐只透露，“老板的私人房產(chǎn)委托我們員工去處理。”針對住戶“九礦無公章、執(zhí)照”等質(zhì)疑，彭小姐表示：“九礦辦公地點不在坂雪崗1號那邊，時間緊急就沒提供。”記者詢問大房東姓名并要求看九礦營業(yè)執(zhí)照時，彭小姐則拒絕出示。

律師觀點：物業(yè)停電無法律依據(jù)

記者就此事咨詢了房屋租賃方面的律師。對方表示，大房東與二房東間的租賃合同獨立于二房東與租戶間的租賃合同，二者并行不悖，其對此糾紛的觀點如下：

1.若大房東與二房東已簽訂租賃合同，在雙方解除或者經(jīng)法院判決解除合同之前，合法有效。

2.二房東與租戶簽訂的合同，雖然是轉(zhuǎn)租合同，但從大房東的公告和大房東與物業(yè)公司的關(guān)系來看，大房東一直知道并允許其轉(zhuǎn)租。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，二房東與租戶間的租賃合同在雙方解除或者經(jīng)法院判決解除之前，合法有效。

3.大房東與租戶之間的法律關(guān)系：

(1)大房東無權(quán)收回租戶押金。租戶押金是基于二房東與租戶之間的合同約定而交付的，租賃期滿租戶不再續(xù)租，二房東應(yīng)按照約定將押金退還租戶。租戶和大房東沒有直接權(quán)利義務(wù)的情況下，押金不屬于二房東的到期債權(quán);若大房東控制了押金，大房東擅自沒收租戶押金沒有法律依據(jù);由于二房東已經(jīng)逃跑，押金收不回來，租戶可以在押金范圍內(nèi)行使不安履行抗辯權(quán)，免除押金范圍的租金給付義務(wù)，大房東可代位行使的債權(quán)變少。

(2)租戶租賃期內(nèi)，大房東不得以二房東欠款為由對租戶加租。租戶繳納租金的依據(jù)是與二房東的租賃合同，該合同合法有效且經(jīng)大房東同意，租賃合同期滿之前，應(yīng)按照原合同履約。租賃期外，如果大房東已解除與二房東的租賃合同，租戶與二房東沒有續(xù)約的法律基礎(chǔ)，那么租戶可選擇與大房東續(xù)租或者不租。

4.物業(yè)公司停水停電沒有法律依據(jù)。

物業(yè)公司沒有停水停電的權(quán)力。供水供電是大房東和供電公司、自來水公司之間的合同履約行為。只有大房東違反供電公司、自來水公司的規(guī)定，不按時繳納水電費，自來水公司、供電公司才有可能行使停水停電的權(quán)利。物業(yè)公司屬于為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的單位，無權(quán)停水停電。大房東與二房東之間的租賃合同如無明確約定，也不能采取停水停電行為。大房東在解除合同之前，擅自授意物業(yè)公司停水停電，屬于違約行為。所以，無論是物業(yè)公司自己做出還是在大房東授意下做出停電行為，均無法律依據(jù)。

【法律解讀】

這個房東是沒有責(zé)任的，

從某種程度上，大房東也是受害者。

即使大房東收取二房東的保證金，也沒有義務(wù)賠付給你。

從二房東租房，一定要看二房東的租約，其中能否轉(zhuǎn)租?租期?這兩項是重點。還有就是租金給付的方式。

你的租約不能超過二房東的租期。

另外付房租方式能一個月一付，就一個月一付。3個月也行。

但千萬不能半年一年一付。

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