一、“城中村”改造過程中的拆遷安置補償怎么計算?

　　依據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例的規(guī)定，進(jìn)行城中村改造的時候，拆遷安置補償款是由被拆遷人與征收部門共同協(xié)商確定的。

　　由于“城中村”土地的邊緣性、稀缺性、多樣性以及相比較于國有土地使用權(quán)的低廉性，使它擁有旺盛的需求市場，城中村發(fā)展至今，除了原有的宅基地房屋，其上出現(xiàn)了很多的臨時用地房屋、無證房屋、小產(chǎn)權(quán)房和門面房。而這些房屋基于其性質(zhì)的不同，補償標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。

　　1. 土地。

　　土地補償標(biāo)準(zhǔn)主要看土地性質(zhì)是國有土地還是集體土地，獲得國有土地使用權(quán)的方式是出讓還是劃撥，集體土地地塊不同評估價也會不同。

　　2.房屋。

　　按照該房屋是否有合法房屋權(quán)屬證書或有合法批建手續(xù)，分為三種補償標(biāo)準(zhǔn)。

　　第一種：具有合法證書或者手續(xù)的房屋、因歷史原因無法辦理合法證書或者手續(xù)的房屋按照評估價給予補償;

　　第二種：認(rèn)定為違法建筑的、征收后開始搶建、加建的房屋面積不予補償;

　　第三種：未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑、其他原因?qū)е碌臒o證房屋一般會折價補償或者按照建筑成本、重置價格補償;另外考慮到社會穩(wěn)定、照顧村民生活水平等因素，拆遷部門也會對違法建筑等房屋進(jìn)行一定的補償。

　　按照房屋用途是住宅還是商用房，亦或是住宅自行改為經(jīng)營性用房(即門面房)，補償標(biāo)準(zhǔn)的主要區(qū)別在于商業(yè)用房的補償中增加停產(chǎn)停業(yè)損失這一項，門面房是否認(rèn)定為商業(yè)用房，主要看是否辦理營業(yè)執(zhí)照，是否實際經(jīng)營等因素。

　　二、城中村拆遷與一般拆遷的區(qū)別

　　城中村拆遷相較于一般的征收拆遷來說，不論是從土地性質(zhì)還是房屋類型，都更為復(fù)雜，所以其補償標(biāo)準(zhǔn)也不同于一般的征收拆遷，城中村土地性質(zhì)有國有土地和集體土地兩種。目前現(xiàn)存的城中村土地性質(zhì)分為三種類型。

　　1.已經(jīng)全部被征用為國有土地;

　　2.雖已列入城市框架，但土地性質(zhì)仍舊為集體土地;

　　3.部分為國有土地，部分為集體土地。房屋類型也包括宅基地房屋、臨時用地房屋、無證房屋、小產(chǎn)權(quán)房、門面房等多種。

　　由于其特殊性，2011年，最高院出臺《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》，其中第12條第2款規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進(jìn)行安置補償?shù)?，補償安置時房屋所在的區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)當(dāng)應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補償費。

　　也就是說，由于法律已經(jīng)做了特殊規(guī)定，城中村原則上是應(yīng)當(dāng)按照國有土地上房屋的標(biāo)準(zhǔn)和流程進(jìn)行補償?shù)?。但是具體實施過程中還是要依據(jù)土地性質(zhì)、房屋類型等具體情況進(jìn)行區(qū)分。

“城中村”房屋補償標(biāo)準(zhǔn)怎么算？

城中村改造補償不滿意應(yīng)該怎么維權(quán)？

城中村改造中，土地補償怎么算？