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寧波
哪些情形下租賃合同繼續(xù)有效
一、租賃房屋未經消防驗收合格，租賃合同是否有效
根據《合同法》第52條的規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)強制性效力規(guī)定的合同才是無效合同。
認定城市房屋租賃合同因房屋未經消防驗收使用而產生效力問題的主要法律依據是《消防法》第13條第3款規(guī)定：按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程竣工，依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用。
因此租賃房屋根據《消防法》必須經消防驗收而未驗收或驗收不合格的，應當根據《合同法》第52條認定租賃合同無效。
當然在在界定何為“必須進行消防驗收的建設工程”時，需明確只有“按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程”，竣工時才必須經過消防驗收。因此不宜籠統(tǒng)地認為城市出租房屋一律須經消防驗收，未經消防驗收或者驗收不合格租賃合同就無效。
二、租賃房屋不是通過所有權人手里租賃的，是否有效
根據《合同法》二百二十四條的規(guī)定，只要是經過所有權人的同意的轉租是有效的。
三、租賃期間發(fā)生所有權變動，房屋租賃合同是否繼續(xù)有效。
出租人與承租人訂立的租賃合同繼續(xù)生效。同時認為現(xiàn)行法律未限制房屋產權變更后出租人依據租賃合同主張合同權利，追究承租人違約責任，該合同責任既包括追繳租金，也包括違約方承擔終止合同履行的違約責任。因此對于出租人提出的解除租賃合同應予以支持。
四、以在建房屋作為租賃標的物的房屋租賃合同效力問題
在建房屋作為租賃標的物出租，已經成為我國房地產領域的一種常見現(xiàn)象。本案判決表明，人民法院對于當事人以在建房屋作為租賃標的物簽訂的《租賃合同》及《房屋轉租合同》之效力的認定，同其他合同一樣，實行國家干預原則，即依職權審查合同是否存在違法性。對于合同內容沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不具備法定無效要件的合同，應當尊重當事人合同意思自治原則，認定此類合同有效。
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