裁判要旨：

依法必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，以該房屋為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)消防驗(yàn)收合格，租賃標(biāo)的物符合了法律規(guī)定，合同經(jīng)過瑕疵補(bǔ)正而變?yōu)橛行?，其效力溯及至合同成立之時(shí)。

案情：

趙-安（化名）與**現(xiàn)代公司于2009年11月4日簽訂營業(yè)房租賃合同一份，約定由趙-安承租**現(xiàn)代公司位于杭州農(nóng)副產(chǎn)品物流中心的副食品交易市場的2號市場1樓2-1-130、198、199號三間營業(yè)房，租賃期限一年，時(shí)間自所在市場正式開業(yè)當(dāng)天起計(jì)算，年租金36278元。合同還約定了其他事項(xiàng)。同時(shí)，根據(jù)該租賃合同的約定，趙-安與現(xiàn)代公司委托管理市場的浙江食品市場另行簽訂營業(yè)房管理合同一份。合同簽訂當(dāng)天，趙-安支付了租金及其他費(fèi)用。2009年12月，趙-安對所承租的營業(yè)房進(jìn)行了裝修。合同期屆滿后，雙方未再續(xù)簽租賃合同。

趙-安以**現(xiàn)代公司開辦市場的建設(shè)工程未經(jīng)消防驗(yàn)收，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定為由，訴至浙江省杭州市余杭區(qū)人民法院，要求認(rèn)定雙方租賃合同及管理合同無效。

另查明，現(xiàn)代公司開辦的副食品交易市場2號市場于2009年12月28日正式開業(yè)，該市場建設(shè)工程經(jīng)杭州市公安消防局進(jìn)行消防驗(yàn)收，杭州市公安消防局于2011年10月8日向被告出具了工程消防驗(yàn)收合格的意見書。

裁判：

余杭法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告之間的房屋租賃合同系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且合同租賃期限已屆滿。現(xiàn)原告趙-安以被告開辦市場的建設(shè)工程未經(jīng)消防驗(yàn)收，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定為由，要求認(rèn)定雙方租賃合同及管理合同無效。但被告2號市場的建設(shè)工程在本案法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)消防驗(yàn)收合格，且原、被告之間的租賃合同已經(jīng)屆滿，原告趙-安主張租賃合同無效已沒有必要。據(jù)此，一審法院判決駁回原告趙-安的訴訟請求。

宣判后，原告趙-安不服一審判決，向杭州市中級人民法院提起上訴。

杭州中院經(jīng)審理認(rèn)為，原審法院根據(jù)現(xiàn)代公司提交的《杭州市公安消防局建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書（杭公消2011第0262號）》，作出現(xiàn)代公司開辦的副食品交易市場2號市場已于2011年10月8日經(jīng)消防驗(yàn)收合格的事實(shí)認(rèn)定，符合證據(jù)所反映出的客觀情況，故對趙-安針對事實(shí)認(rèn)定提出的上訴理由不予支持。原審法院鑒于現(xiàn)代公司的上述工程項(xiàng)目在本案的法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)消防驗(yàn)收合格，且雙方之間的租賃合同也已經(jīng)實(shí)際履行，故認(rèn)定趙-安與現(xiàn)代公司之間的租賃合同有效，并無不妥，故亦不支持趙-安針對合同效力提出的上訴請求。

杭州中院判決：駁回上訴，維持原判。

評析：

1.以未依法經(jīng)消防驗(yàn)收合格的房屋為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同，因違反標(biāo)的確定、可能和合法的合同有效要件之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效

關(guān)于以未依法經(jīng)消防驗(yàn)收合格的房屋為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同的效力問題，我國消防法第十條和《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》規(guī)定，建筑總面積大于1萬平方米的賓館、飯店、商場、市場等人員密集場所，建設(shè)單位在工程竣工后，應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防驗(yàn)收，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用。該規(guī)定內(nèi)容是出于行政管理和建筑物使用安全的考慮，應(yīng)認(rèn)定為管理性強(qiáng)制性規(guī)定。本案所涉的現(xiàn)代公司建設(shè)經(jīng)營的副食品交易市場土地使用面積為80941.9平方米，建筑總面積大于1萬平方米，該市場在出租使用前必須要經(jīng)消防驗(yàn)收合格，被告在市場未經(jīng)消防驗(yàn)收合格的情況下與原告簽訂營業(yè)房租賃合同，該租賃合同應(yīng)屬無效。

2.一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)消防驗(yàn)收合格，租賃標(biāo)的物符合了法律規(guī)定，無效合同經(jīng)過瑕疵補(bǔ)正而變?yōu)橛行?/p>

無效合同效力補(bǔ)正，是指根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，有些合同原本應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效，但是允許當(dāng)事人在一定期限內(nèi)采取措施對合同效力加以完善，或者因某些客觀事由使合同中的無效情形自動(dòng)消除，從而使原本無效的合同轉(zhuǎn)化為有效合同。

無效合同補(bǔ)正需滿足以下要件：應(yīng)當(dāng)是一個(gè)無效合同；無效合同的無效原因必須已經(jīng)消滅；當(dāng)事人須對無效合同作出承認(rèn)；合同的補(bǔ)正不能違背法律規(guī)定該行為無效的基本宗旨；補(bǔ)正的最后時(shí)限必須在一審法庭辯論終結(jié)前。

無效合同發(fā)生效力補(bǔ)正后，合同的性質(zhì)發(fā)生了根本性的變化，合同的效力由無效轉(zhuǎn)換為有效，轉(zhuǎn)換后的合同成為具有法律約束力的有效合同。根據(jù)合同法原理，雙方當(dāng)事人必須按照合同約定的內(nèi)容，全面履行各自承擔(dān)的義務(wù)。但這里產(chǎn)生一個(gè)如何認(rèn)定合同生效的時(shí)間問題，即無效合同補(bǔ)正是否具有溯及力的問題。

具體到本案，涉案房屋在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)消防驗(yàn)收合格，營業(yè)房業(yè)已合法化，通過這種補(bǔ)正，使房屋租賃合同滿足了合同的全部有效要件。同時(shí)，該租賃合同已經(jīng)履行完畢，所以對原告趙-安要求確認(rèn)租賃合同無效的訴請不應(yīng)予以支持。

3.關(guān)于合同效力制度價(jià)值與合同自由原則

合同本是交易關(guān)系在法律上的體現(xiàn)，鼓勵(lì)交易是合同法應(yīng)有之意，是合同法一項(xiàng)重要的功能。合同自由原則是合同法的基本原則，其中當(dāng)事人意思自治是合同自由原則的核心內(nèi)容和集中體現(xiàn)。就司法的價(jià)值取向而言，淡化對合同效力的國家公權(quán)力干預(yù)（包括司法干預(yù)），充分尊重和保護(hù)當(dāng)事人的意思自由，盡可能地?cái)U(kuò)大有效合同的范圍，是人民法院在案件審理中貫徹能動(dòng)司法理念的具體體現(xiàn)。本案房屋租賃合同標(biāo)的物在合同訂立時(shí)未經(jīng)消防驗(yàn)收，具有一定的違法情節(jié)，但在一審法庭辯論終結(jié)前驗(yàn)收合格，違法情節(jié)已消失，且合同已經(jīng)履行完畢，國家干預(yù)的理由消失，據(jù)此不應(yīng)再認(rèn)定為無效合同。否則，對于保護(hù)交易安全和維護(hù)誠信的交易秩序均是無益的。此外，本案所涉市場內(nèi)同類商鋪有300余間，之前已有部分商戶因租賃合同糾紛向政府部門及新聞媒體反映過類似訴求，本案審理引起了眾多商戶（承租人）的關(guān)注，案件最終認(rèn)定租賃合同有效，從而駁回原告趙-安訴訟請求的做法，穩(wěn)定了市場的正常經(jīng)營，較好地實(shí)現(xiàn)了審判的法律效果和社會效果的統(tǒng)一。

本案案號：（2011）杭余民初字第287號；（2012）浙杭民終字第114號

案例編寫人：浙江省杭州市余杭區(qū)人民法院**興付春杰

相關(guān)法律知識：

房屋出租合同又叫房屋租賃合同，是當(dāng)事人一方將租賃物交付另一方使用，另一方為此支付租金并于期滿后歸還租賃物的協(xié)議。房屋租賃合同是租賃合同的一種，具有租賃合同的一般特征，應(yīng)適用《合同法》有關(guān)租賃合同的一般規(guī)定。房屋出租合同合同與一般租賃合同不同之處，主要在于合同標(biāo)的物是屬于不動(dòng)產(chǎn)的房屋，由此也帶來某些法律規(guī)則上的特殊性，如房屋的承租人有優(yōu)先購買權(quán)，同住人享有同住權(quán)以及在承租人死亡后可以承受合同，房屋租賃要向房屋管理部門登記備案等。