拍賣(mài)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)嗎

依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，人民法院拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)是，是具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，法院舉行拍賣(mài)前，會(huì)通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人，經(jīng)通知未到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

第十四條　人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)五日前以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣(mài)日到場(chǎng)。

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人經(jīng)通知未到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

第十六條　拍賣(mài)過(guò)程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買(mǎi)受，如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買(mǎi)人。

順序相同的多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人同時(shí)表示買(mǎi)受的，以抽簽方式?jīng)Q定買(mǎi)受人。

出租人取得承租方放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的現(xiàn)實(shí)困難

房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了“有房不愁賣(mài)”的時(shí)代，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)已進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，出售房屋除了要求業(yè)主有理智的判斷，同時(shí)還要求業(yè)主能抓住稍縱即逝的機(jī)會(huì)。然而承租方的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)卻成為了一個(gè)巨大的障礙。

1、出售的同等條件發(fā)生變化

根據(jù)規(guī)定，出租人必須提前三個(gè)月通知承租人。在房地產(chǎn)價(jià)格日新月異的今天，三個(gè)月的時(shí)間顯然太長(zhǎng)了，三個(gè)月前通知出售的價(jià)格，很有可能在三個(gè)月后甚至十天后發(fā)生變化。舉個(gè)例子，出租人2005年5月通知承租人要出售上海浦東的某套房屋，價(jià)格為人民幣150萬(wàn)，承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。但出租人到了2005年7月才找到購(gòu)買(mǎi)者，而房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌只能賣(mài)120萬(wàn)。此時(shí)承租人完全可以表示出租人現(xiàn)在愿意以120萬(wàn)出售房屋，應(yīng)當(dāng)提前通知他，承租人仍然擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，于是，出租人出售房屋還是受到限制。

2、承租人短期內(nèi)無(wú)法出具放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明

有越來(lái)越多的企業(yè)為員工提供了良好的住房福利，特別是大型的外企，由企業(yè)為高級(jí)管理人員承租一套房屋進(jìn)行居住已經(jīng)非常普遍。然而出租人要出售此類(lèi)房屋時(shí)，就碰到了很大的麻煩，明明承租的員工表示不會(huì)購(gòu)買(mǎi)出租房屋，但要讓公司出具一個(gè)這樣的證明可要花上大力氣，這通常要經(jīng)過(guò)多個(gè)部門(mén)簽字，作無(wú)數(shù)說(shuō)明與闡述，等實(shí)際拿到了證明。也許有意向的購(gòu)買(mǎi)者，早就買(mǎi)了其他的房屋了。

3、承租人惡意制造障礙

承租人往往對(duì)出租人提出讓其出具放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明難以理解，總感覺(jué)會(huì)對(duì)其權(quán)益產(chǎn)生損害，也對(duì)新的產(chǎn)權(quán)人是否遵守租賃合同產(chǎn)生疑惑。更有甚者，承租人以此作為談判的“籌碼”，要求出租人續(xù)租、降低租金、增添設(shè)備等，若出租人拒絕承租人的不合理要求，承租人即使不愿意購(gòu)買(mǎi)房屋，也不會(huì)配合，甚至出具表示對(duì)購(gòu)買(mǎi)事宜予以考慮的證明拖延時(shí)間，惡意給出租人出手房屋制造障礙。

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