一、接受拍賣(mài)委托：如果房地產(chǎn)的賣(mài)方有意將房地產(chǎn)拍賣(mài)業(yè)務(wù)交于拍賣(mài)行，也有意承接該拍賣(mài)業(yè)務(wù)，在賣(mài)方向受理拍賣(mài)業(yè)務(wù)的拍賣(mài)行做出明確委托之后，雙方簽定委托協(xié)議書(shū)。

房地產(chǎn)拍賣(mài)的委托一般需提供下列有關(guān)證明文件：

1、房地產(chǎn)拍賣(mài)標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)證；

2、產(chǎn)權(quán)人身份證明或企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

3、法定代表人證明書(shū)和法人授權(quán)委托書(shū)；

4、對(duì)拍賣(mài)房地產(chǎn)有處分權(quán)的證明文件；

5、產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明是共有的，需出具共有證書(shū)及出具其他共有人同意出售的經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)；

6、拍賣(mài)房地產(chǎn)的詳細(xì)資料，包括權(quán)屬、位置、數(shù)量、面積、性質(zhì)、使用年限和當(dāng)前使用情況、地圖等；

7、其他有關(guān)證明資料或房地產(chǎn)交易管理部門(mén)要求提交的其他文件；

8、至于私產(chǎn)，如果拍賣(mài)委托人是受托人，要出示房地產(chǎn)的權(quán)利人出具的經(jīng)過(guò)公證的委托文件。

二、拍賣(mài)房地產(chǎn)標(biāo)的確認(rèn)和調(diào)查：拍賣(mài)行應(yīng)對(duì)委托人提供的產(chǎn)權(quán)證明、有關(guān)文件批文、證明材料進(jìn)行進(jìn)一步核實(shí)、取證，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察。文件和資料核實(shí)內(nèi)容主要包括：

1、拍賣(mài)標(biāo)的與所提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明是否一致，產(chǎn)權(quán)檔案所標(biāo)明產(chǎn)權(quán)人與產(chǎn)權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人以及賣(mài)房人是否一致；

2、產(chǎn)權(quán)來(lái)源是否清楚，如新建、翻建，是否有規(guī)劃、用地、施工管理等單位的批準(zhǔn)文件，是否領(lǐng)有新證；

3、房地產(chǎn)面積是否與房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)出具報(bào)告一致；

4、產(chǎn)權(quán)證中”他項(xiàng)權(quán)利”一欄是否存在抵押登記或租賃權(quán)登記等其他權(quán)利登記；

5、是否有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的文件；

6、是否有他人聲明對(duì)該房地產(chǎn)享有權(quán)利的文件；

7、是否有產(chǎn)權(quán)證丟失的記錄；現(xiàn)持產(chǎn)權(quán)證是原證，還是新證；是否登報(bào)聲明；

8、是否有關(guān)于產(chǎn)權(quán)糾紛的記錄，處理情況如何；

9、是否在拆遷范圍，在被凍結(jié)和禁止買(mǎi)賣(mài)的范圍內(nèi)；

10、土地來(lái)源和變更情況，包括用地性質(zhì)、劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、土地使用年限和剩余使用年限、用途變更及其他。

三、接受委托、簽定委托拍賣(mài)合同：具備接受拍賣(mài)委托條件后，應(yīng)按照<拍賣(mài)法>的要求，結(jié)合所拍賣(mài)房地產(chǎn)標(biāo)的的特點(diǎn)簽定委托拍賣(mài)合同，對(duì)有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行明確規(guī)定。一般房地產(chǎn)委托合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1、委托人、拍賣(mài)行的名稱(chēng)、住所、法定代表人、代理人；

2、委托房地產(chǎn)的名稱(chēng)、坐落、土地面積、建筑面積、用途及使用年限等；

3、拍賣(mài)房地產(chǎn)的交付方式、價(jià)款的支付方式；

4、拍賣(mài)費(fèi)用條款、傭金及其支付方式；

5、拍賣(mài)方式和期限；

6、拍賣(mài)程序中止和終止的條件；

7、違約責(zé)任；

8、簽約日期和合同的有效期限；

9、拍賣(mài)底價(jià)；

10、其他需要約定的條款。

四、房地產(chǎn)估價(jià)及底價(jià)確定：

1：房地產(chǎn)估價(jià)

具體工作如下：

(1)選擇房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及對(duì)估價(jià)師的資格進(jìn)行確認(rèn)；

(2)提出估價(jià)目的；

(3)與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽定委托評(píng)估協(xié)議，提供評(píng)估所需的資料；

(4)與評(píng)估師一道現(xiàn)場(chǎng)看房，獲取評(píng)估所需的現(xiàn)場(chǎng)資料；

(5)評(píng)估師出具評(píng)估報(bào)告。

2：拍賣(mài)底價(jià)和起拍價(jià)確定

拍賣(mài)底價(jià)確定的主要依據(jù)是：

(1)賣(mài)標(biāo)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。評(píng)估報(bào)告應(yīng)該由具有資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具；

(2)雙方對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素加以分析。這些因素的分析對(duì)確定房地產(chǎn)拍賣(mài)標(biāo)的的底價(jià)、起拍價(jià)和加價(jià)幅度也是有益的；

(3)拍賣(mài)行的經(jīng)驗(yàn)

(4)在與委托人共同對(duì)估價(jià)報(bào)告和各種因素進(jìn)行客觀、科學(xué)的分析，并在取得一致意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，確定拍賣(mài)底價(jià)和起拍價(jià)。

五、發(fā)布拍賣(mài)公告，組織接待競(jìng)買(mǎi)人

公告信息內(nèi)容應(yīng)包括：

(1)委托人、拍賣(mài)行的名稱(chēng)、住所、法定代表人、代理人；

(2)拍賣(mài)的時(shí)間、地點(diǎn)；

(3)拍賣(mài)房地產(chǎn)的基本情況：1：委托房地產(chǎn)的名稱(chēng)、坐落、土地面積、建筑面積、用途及使用年限等；2：拍賣(mài)房地產(chǎn)的使用、占用或租賃情況；3：產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

(4)拍賣(mài)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后應(yīng)交納的稅費(fèi)；

(5)競(jìng)買(mǎi)人的條件；

(6)競(jìng)買(mǎi)保證金；

(7)拍賣(mài)方式；

(8)其他需要公告的事項(xiàng)。

六、現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)階段

拍賣(mài)行、競(jìng)買(mǎi)人按公告的時(shí)間、地點(diǎn)，以正常的拍賣(mài)程序、規(guī)則對(duì)拍賣(mài)房地產(chǎn)進(jìn)行公開(kāi)叫價(jià)。應(yīng)價(jià)最高者為買(mǎi)受人；反之，拍賣(mài)行宣布不成交并撤回拍賣(mài)標(biāo)的。

七、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)

現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)成功后，一般情況下，買(mǎi)受人應(yīng)立刻交納成交價(jià)一定比例的款項(xiàng)作為定金，并在拍賣(mài)行的協(xié)助下與委托人簽定拍賣(mài)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同書(shū),協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方做好房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移和登記等各項(xiàng)工作，以最后取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)或房地產(chǎn)交易管理部門(mén)窗口受理單為止拍賣(mài)過(guò)程才告最終結(jié)束。

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