房地產(chǎn)市場又到了風聲鶴唳的時候，對于那些高位接盤的購房者來說，一直存在著由于誤解而生出的僥幸心理。最常見的有兩種：一是“跌太多了我就斷供，讓銀行當業(yè)主去”，二是“我的房子是唯一住房，銀行肯定不能趕我走”。

我想告訴大伙的是：這兩種想法都錯了，尤其關于“惟一住房不能查封、拍賣”，我相信80%的中國人都這樣以為的，可惜法院和銀行不這么想，而且他們能拿出最高人民法院的司法解釋。

80%的中國人之所以理解錯，是兩個原因造成的。一是在2005年12月21日之前，國家的確是這樣規(guī)定的;二是在2005年12月21日之后，由于擔心造成上訪事件，很多法院沒有嚴格執(zhí)行新的規(guī)定，執(zhí)法不嚴。

在2005年1月1日之前，關于惟一住房能不能拍賣，一直沒有特別明確的規(guī)定，所以各地法院判常常要看具體情況做裁決。2004年11月4日，最高人民法院公布了《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》，宣布自2005年1月1日起施行。其中第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！边@也就是惟一住房不能查封、拍賣一說的由來。

最高院之所以出臺這個司法解釋，是出于人道主義的考慮。但隨后一年中，出現(xiàn)了大量住豪宅不還債的情況。這條規(guī)定，成為最好的護身符。在“老賴們”狂歡一年之后，最高人民法院出臺了《關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》，2005年11月14日通過，12月21日起就施行。

這個新規(guī)定總共只有7條，基本上是一個“惟一住房查封、拍賣指南”。里面規(guī)定：只要已經(jīng)依法設立了抵押的住房，如果不能還債，都可以查封、拍賣。如果是債務人及其撫養(yǎng)家屬居住的房屋(惟一住房)，給6個月寬限期。如果到了寬限期不交房，可以申請法院強制執(zhí)行。

強制遷出的時候，債務人及其家屬無法自己解決居住問題，經(jīng)法院核實，可以由債主(申請執(zhí)行人)為債務人提供臨時住房。這種臨時住房，地段、面積都可以跟原來的住房不同，可以參照廉租房標準來解決。至于租金，由法院參照當時同類房屋租金標準確定，從拍賣款中優(yōu)先扣除。至于需要給失去房子的人預留多少年的租金，沒有明確規(guī)定，從各地判例看，從1年到5年都有。但這一司法解釋同時規(guī)定，“被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出”。當買商品房斷供的人，顯然不太可能是低保家庭。

需要提醒廣大朋友的是，假如真的面對供樓難題時，需要明白以下細節(jié)以保護自己的利益：

第一，如果無法繼續(xù)供樓，也不能簡單將房子丟給銀行，任由他們處置?？梢杂嬎阋幌乱呀?jīng)支付的成本，和房子可以賣出的價格，你自己賣總比拍賣更劃算，損失更小。因為中國人講風水，拍賣房肯定會貶值的。而且，有些地方的拍賣活動會被操縱。此外，通過跟銀行充分溝通，商量一個雙方都可以接受的延期還款方案，也許不必要走到查封、拍賣那一步。

第二，只有在國土部門辦理了正式抵押手續(xù)的惟一住房，才能“更容易”被查封拍賣。如果僅僅是合同約定，沒有辦理正式抵押手續(xù)，法院是不能輕易查封的。