一、常州市城市房屋拆遷補償估價技術(shù)細(xì)則的適用范圍是什么?

本市市區(qū)(不含金壇區(qū))國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值評估，被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格測算，以及對相關(guān)評估結(jié)果進行復(fù)核評估和鑒定等活動，適用新《評估細(xì)則》。武進區(qū)、新北區(qū)非住宅中的非營業(yè)用房區(qū)位劃分及非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格、土地區(qū)位基準(zhǔn)價格由區(qū)建設(shè)、物價、房管、國土等部門參照新《評估細(xì)則》擬定并報市建設(shè)、物價、房管、國土等部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。溧陽市、金壇區(qū)可參照新《評估細(xì)則》，結(jié)合本地實際情況制定具體細(xì)則。

原《評估細(xì)則》施行六年來，我市城市建設(shè)有了較大的發(fā)展，原《評估細(xì)則》對住宅區(qū)位及營業(yè)用房路線等級的劃分已不符合目前城市發(fā)展的現(xiàn)狀。2011年6月3日住建部頒布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》也于2014年2月1日正式施行，2015年12月1日國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》也進行了修訂實施，原《評估細(xì)則》的專業(yè)術(shù)語及有關(guān)條款的表述已不符合規(guī)定;部分技術(shù)參數(shù)已不合理，也不符合估價技術(shù)的相關(guān)要求;房屋重置價格和房屋裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)已滯后。因此，有必要對原《評估細(xì)則》進行修改完善，更好地適應(yīng)當(dāng)前的征收評估工作。

二、新《評估細(xì)則》有哪些新變化?

新《評估細(xì)則》與原《評估細(xì)則》相比，在內(nèi)容上作了部分修改和調(diào)整，主要有：取消了住宅房屋區(qū)位及營業(yè)用房路線等級的劃分;修改調(diào)整了部分技術(shù)參數(shù);調(diào)整了住宅和營業(yè)用房“地大于房”的計算方式;調(diào)整了非住宅非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格;調(diào)整了房屋裝飾裝修及附屬設(shè)施征收補償重置成新價格;調(diào)整了市區(qū)征收房屋建安工程重置價格標(biāo)準(zhǔn);完善了非住宅非營業(yè)用房區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容;規(guī)范了對專業(yè)術(shù)語及有關(guān)條款的表述。

為何要取消住宅房屋區(qū)位及營業(yè)用房路線等級的劃分?

隨著我市城市的發(fā)展，城市面貌發(fā)生了較大變化，已形成了多個區(qū)商業(yè)中心，原有以市中心為中心向外圍作同心圓輻射的區(qū)位劃分方式已不符合城市的發(fā)展現(xiàn)狀，同樣，原有營業(yè)用房路線等級劃分也已不符合目前全市多商業(yè)中心的城市格局。本次修訂后對住宅和營業(yè)用房不再劃定區(qū)位和路線等級，改由評估機構(gòu)按照類似房地產(chǎn)的選取原則選取評估可比實例，從而更符合市場化評估補償?shù)脑瓌t。

被征收房屋價值的含義是什么?

被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值;不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。

新《評估細(xì)則》對成套住宅、營業(yè)用房和非營業(yè)用房是如何定義的?

成套住宅是指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃等部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、建造的單元式住宅。

營業(yè)用房是指符合規(guī)定能夠?qū)︻櫩吞峁┯行紊唐焚I賣并進行直面服務(wù)活動的沿街門面房，包括零售、娛樂、餐飲、服務(wù)、金融活動經(jīng)營場所等用房。

非營業(yè)用房是指除營業(yè)用房以外的所有非住宅，包括辦公、教育、醫(yī)療、工業(yè)、倉儲用地上的房屋。

綜上所述，評估細(xì)則的制定不僅取消等級劃分，修改調(diào)整部分技術(shù)參數(shù)，同時更加準(zhǔn)確地調(diào)整相關(guān)用房的基準(zhǔn)價格。評估細(xì)則的制定也是促進工作質(zhì)量提高，也是更好幫助人們完善工作。因此，有必要對原《評估細(xì)則》進行修改完善，更好地適應(yīng)當(dāng)前的征收評估工作。

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