一、什么是模擬拆遷，有什么利弊?

1、模擬拆遷的概念

從字面意思了解，模擬的意思對真實(shí)實(shí)物或者過程的虛擬，模擬經(jīng)常采用虛擬具體假想情形的方法，所以模擬拆遷并不是正式意義上的拆遷，既然不是正式拆遷就不能下發(fā)拆遷通告，是當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門在沒有經(jīng)過相關(guān)征收程序的情況下，對模擬拆遷區(qū)域內(nèi)的民眾意見收集，如果意見達(dá)到一定高比例，就啟動征收程序。

模擬拆遷多出現(xiàn)在舊城改造、棚戶區(qū)改造當(dāng)中，有關(guān)部門確定拆遷范圍前，探訪該區(qū)域民眾的意見，如果絕大多數(shù)都有意向拆遷，民眾通過居委會聯(lián)名向政府提交改造的申請，后政府對該區(qū)域的房屋進(jìn)行評估，將擬定安置房區(qū)域的地價、位置、面積等告知民眾，民眾再決定是否同意拆遷，如果簽訂模擬拆遷協(xié)議的比例達(dá)到90%或者以上，政府就可發(fā)布正式的征收公告，如果在規(guī)定期限內(nèi)沒有發(fā)布公告的，此次模擬拆遷協(xié)議自動失效。

2、模擬拆遷利弊

整個模擬拆遷過程不夠透明，被征收人看不到其中的環(huán)節(jié)，比如，被征收人看不到有多少人同意拆遷，一些人感覺大部分人都同意，自己也是跟風(fēng)同意，可以說決定權(quán)在于征收方，此環(huán)節(jié)中有很大的操作空間。

主體的問題，很多協(xié)議中大多都是用地方的簽字，并不是政府部門，所以，我們看作是民事協(xié)議，而在后期工作中，往往不具備法律效力，如果此時拆遷方不承認(rèn)協(xié)議，這時被征收人的處境非常被動，這也就是協(xié)議中簽字的主體不具備資格。

在現(xiàn)實(shí)中的模擬拆遷，拆遷方為了利益，一般不會告訴被征收人要簽訂的協(xié)議是模擬的，經(jīng)常是簽完協(xié)議后，在很長一段時間里也沒有收到征收決定，這就會造成評估結(jié)果出現(xiàn)較大的變化，因被征收人無法接受之前的評估結(jié)果，此時矛盾就會出現(xiàn)。

二、房屋拆遷合同簽訂注意事項(xiàng)

1、拆遷人與被拆遷人的名稱、工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)證及其他法定資質(zhì)證書，該拆遷項(xiàng)目的房屋拆遷許可證、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件等;被拆遷人被拆遷的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書、未取得產(chǎn)權(quán)證書的要提供建設(shè)規(guī)劃許可證或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理部門、土管部門出具的證明材料、居委會(村委會)出具的證明材料，身份證明，戶口本，受委托的應(yīng)有委托人的公證委托書等。

2、拆遷計(jì)劃該拆遷項(xiàng)目官方批準(zhǔn)的拆遷整體方案，如拆遷范圍在什么范圍之內(nèi)，四至的至線參照物，拆遷的詳細(xì)開始時間和截止日期，提前拆遷的補(bǔ)償獎勵措施和標(biāo)準(zhǔn)，臨時安置的補(bǔ)償如租房補(bǔ)償?shù)仁马?xiàng)。

3、新建項(xiàng)目拆遷后建筑物的建筑名稱、建筑面積、綠地面積、荷載等級、抗震等級、配套措施、開工時間、竣工時間、建筑項(xiàng)目驗(yàn)收等級、平面圖紙、布局鳥瞰圖建設(shè)施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位等。

4、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對拆遷的房產(chǎn)的價值征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)、出具評估報(bào)告的評估公司名稱、法定的評估資質(zhì)證、評估的程序、評估的標(biāo)的等;對不滿意拆遷公司委托的評估公司出具的評估報(bào)告可以申請其他評估公司重新評估等事項(xiàng)。

5、征收補(bǔ)償方式對拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)無異議后拆遷人可以一次性向被征收人選擇貨幣補(bǔ)償，被征收人也可以選擇房屋回遷，若協(xié)議回遷的要注明回遷的面積、樓層、及其他事項(xiàng)。

6、協(xié)調(diào)異議在確定征收范圍后，被拆遷人不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為;被拆遷征收人若對拆遷補(bǔ)償協(xié)議有異議協(xié)商不成的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

現(xiàn)在看來，模擬拆遷是存在著很大的問題的，甚至在某種程度上，民眾根本就看不到模擬拆遷到底有什么好處，唯一的好處可能就是讓政府部門提前看到，此次組織的拆遷方案可能會發(fā)生哪些問題。正因?yàn)槟M拆遷太混亂了，所以模擬拆遷的適用范圍也很有限。

靖江市拆遷被征地，如何進(jìn)行補(bǔ)償

國有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例

我國對于殘疾人拆遷優(yōu)惠政策都有哪些呢