一、“村改居”改的是什么?

隨著我國(guó)城市化的步伐不斷加快,很多農(nóng)村地區(qū)自主或者被動(dòng)地進(jìn)入到城市化的浪潮當(dāng)中，表現(xiàn)在其管理體制、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和生活文化需求等方面發(fā)展到了城鎮(zhèn)的水平或者接近于城鎮(zhèn)的水平,或者是由于要適應(yīng)村級(jí)行政區(qū)劃的重新調(diào)整等形勢(shì),因而被強(qiáng)制性地劃入到城市建設(shè)的規(guī)劃區(qū)域之內(nèi),這些地區(qū)都面臨著 “村改居”工作。“村改居”到底改什么，圣運(yùn)律師將在下文為您解讀。

“村改居”即所謂的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，是指農(nóng)村不再?gòu)氖罗r(nóng)業(yè)生產(chǎn)，農(nóng)民不再?gòu)氖罗r(nóng)業(yè)勞動(dòng)，或者至少有2/3的農(nóng)民不再?gòu)氖罗r(nóng)業(yè)勞動(dòng)，不再以農(nóng)產(chǎn)品收入為來源;讓農(nóng)村人成為城市人，村委會(huì)改為居委會(huì)?！按甯木印笔窃谖覈?guó)現(xiàn)行城鄉(xiāng)二元體制下，加快中小城市擴(kuò)張、加速近郊農(nóng)村向城市融合的重要手段。

關(guān)于“村改居”，主要法律依據(jù)是《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》和《城市居民委員會(huì)組織法》以及各地制定的相應(yīng)的實(shí)施法。但是這些法律只是對(duì)“村改居”的條件和程序作了原則性的規(guī)定，對(duì)“村改居”中村集體資產(chǎn)處置和人員安排等都沒有相應(yīng)規(guī)定。因此，各地出臺(tái)了不同的地方性法規(guī)來指導(dǎo)具體的實(shí)施。

比如，關(guān)于“村改居”的條件，《廣東省東莞市人民政府印發(fā)東莞市關(guān)于“村改居”工作若干問題的指導(dǎo)意見的通知》規(guī)定，符合下列條件之一的村委會(huì)，納入“村改居”范圍：(一)城市居民戶籍人口占本村總?cè)丝谝话胍陨系?(二)以全國(guó)第五次人口普查統(tǒng)計(jì)數(shù)和耕地保有量為計(jì)算基礎(chǔ)，本村人均耕地面積不足0.12畝的;(三)三分之二以上的村民不從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)，不以農(nóng)業(yè)收入作為主要生活來源的。

二、我國(guó)對(duì)于“村改居”沒有集中的法律規(guī)范，但是從整體情況看來，“村改居”前后大概呈現(xiàn)出以下區(qū)別：

一、從管理和自治組織上?！皒x村委會(huì)”改為“xx街道xxx居民委員會(huì)”，“xx村委黨支部”改為“xx街道xxx居委會(huì)支部委員會(huì)”。社區(qū)適用的法律由《村委會(huì)組織法》變更為適用《城市居民委員會(huì)組織法》。

二、土地所有權(quán)方面。集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，注銷集體土地所有權(quán)登記。原農(nóng)民住宅用地直接轉(zhuǎn)為國(guó)有劃撥土地。如《廣東省東莞市人民政府印發(fā)東莞市關(guān)于“村改居”工作若干問題的指導(dǎo)意見的通知》規(guī)定：“原集體建設(shè)用地按以下情況辦理土地登記：

1、已辦理集體土地使用權(quán)登記的，以村委會(huì)為申請(qǐng)單位，由土地登記機(jī)關(guān)集中按批次收回原核發(fā)的《集體土地使用證》，按劃撥用地?fù)Q發(fā)《國(guó)有土地使用證》;土地使用權(quán)發(fā)生變更的，必須先補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)，后辦理土地變更登記，核發(fā)《國(guó)有土地使用證》。

2、未依法辦理集體土地使用權(quán)登記的，應(yīng)按第(五)款規(guī)定辦理有關(guān)用地手續(xù)后，到土地登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理土地登記，核發(fā)《國(guó)有土地使用證》。原農(nóng)民住宅用地直接轉(zhuǎn)為國(guó)有劃撥土地，憑《集體土地使用證》或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件，申請(qǐng)核發(fā)《國(guó)有土地使用證》。除工本費(fèi)外，免收其他費(fèi)用。原村組集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，直接劃轉(zhuǎn)給社區(qū)股份合作經(jīng)濟(jì)組織的，憑“村改居”集體土地資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)批復(fù)文件和《集體土地使用證》(或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件)，申請(qǐng)辦理土地變更登記，核發(fā)《國(guó)有土地使用證》。除工本費(fèi)外，免收其他費(fèi)用。社區(qū)股份合作經(jīng)濟(jì)組織將劃入土地對(duì)外轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)入股或合作聯(lián)營(yíng)時(shí)，應(yīng)補(bǔ)交土地有償使用各項(xiàng)稅費(fèi);變更土地用途的，應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)。

三、社會(huì)保險(xiǎn)方面。“村改居”后，居民的身份已經(jīng)不再是“農(nóng)民工”的身份了，如果錄用他們，就得按城鎮(zhèn)居民的身份來對(duì)待?！稄V東省東莞市人民政府印發(fā)東莞市關(guān)于“村改居”工作若干問題的指導(dǎo)意見的通知》規(guī)定：“村改居”后的居民，與本市行政區(qū)域內(nèi)的所有企業(yè)、機(jī)關(guān)事業(yè)單位和城鎮(zhèn)個(gè)體經(jīng)濟(jì)組織等形成勞動(dòng)關(guān)系的，按規(guī)定參加職工社會(huì)保險(xiǎn)，同時(shí)停止參加農(nóng)(居)民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，享受相應(yīng)的社會(huì)保險(xiǎn)待遇?！按甯木印焙螅鐓^(qū)居委會(huì)及股份合作經(jīng)濟(jì)組織的工作人員應(yīng)按照企事業(yè)職工管理的原則，在所在鎮(zhèn)區(qū)的社會(huì)保障部門辦理參加職工社會(huì)保險(xiǎn)，享受相應(yīng)的社會(huì)保險(xiǎn)待遇。

四、計(jì)劃生育政策方面。村委會(huì)整個(gè)建制改為社區(qū)居委會(huì)后，適用的計(jì)劃生育政策法規(guī)也有可能有相應(yīng)變化。比如《廣東省人口與計(jì)劃生育條例》第二十一條規(guī)定：“村民委員會(huì)整個(gè)建制轉(zhuǎn)為居民委員會(huì)，原屬農(nóng)村居民的育齡夫妻，只生育一個(gè)子女是女孩的，從村民委員會(huì)改為居民委員會(huì)之日起(已經(jīng)過上級(jí)部門驗(yàn)收合格，正式批準(zhǔn)之日計(jì)算)，四周年內(nèi)可按間隔規(guī)定安排再生育一個(gè)子女;本人自愿將戶籍遷出居民委員會(huì)，在戶籍遷移時(shí)雖已安排生育但未懷孕的，取消原生育安排。農(nóng)村居民自愿將戶籍遷為城鎮(zhèn)居民的，除遷入前已安排生育第二個(gè)子女且已懷孕的已婚育齡婦女可以生育外，從戶籍遷入之日起，均執(zhí)行城鎮(zhèn)居民的生育規(guī)定?！?/p>

除以上變化以外，“村改居”還涉及到居民住房、集體資產(chǎn)處置，集體經(jīng)濟(jì)組織名稱的變更，社區(qū)居民就業(yè)，相應(yīng)的基層?jì)D女、共青團(tuán)、工會(huì)組織建設(shè)，居委會(huì)的職數(shù)設(shè)置、工資福利、辦公經(jīng)費(fèi)等問題。改革的過程往往不可能一帆風(fēng)順，尤其是涉及土地和集體資產(chǎn)的問題，更是值得引起足夠重視，予以監(jiān)督和落實(shí)。作為征地拆遷業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)的國(guó)內(nèi)第一大團(tuán)隊(duì)，北京圣運(yùn)律師事務(wù)所將密切關(guān)注“村改居”的進(jìn)程，為這一劃時(shí)代的大進(jìn)程提供法律保障。