關于違法建筑的合同效力

【案情】

某公司(甲方)與被告羅某(乙方)簽訂《門面出租合同》，約定甲方將位于公司大門左側，編號為10號，建筑面積為66平方米的門面3間出租給被告羅某，租金為每年80000元，押金10000元。合同簽訂后，原告將房屋交付給被告羅某，被告羅某給付某公司租金80000元,同時交付了押金10000元。同時查明，原告所出租的門面房屬其修建，未取得建設工程規(guī)劃許可證及合法的建設手續(xù)，也未進行房屋權屬登記。現(xiàn)原告請求人民法院判決被告羅某退還租賃門面。因所出租門面未辦理相關建設手續(xù)，合同無效，要求被告按無效合同返還租賃門面。

審理中被告辯稱，依照租賃合同約定，合同期滿后被告有優(yōu)先租賃的權利。被告曾要求繼續(xù)租賃，但原告堅持要求騰房，并拒收租金，侵害了被告的優(yōu)先承租權。另原告要求賠償損失，因除租金外，并沒有其他損失發(fā)生，不應賠償。

【審判】

通過對案件的審理，本案雙方的爭議焦點是一、租賃房屋的標的物是否為違法建筑，二違法建筑房屋租賃合同是否有效。

一審法院經(jīng)審理認為，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行建筑物建設的，建設單位應當申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。本案原告出租的房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證，違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，屬于違法建筑，原告與被告羅某簽訂的《房屋租賃合同》無效。原告經(jīng)庭審釋明后，認為《門面出租合同》無效,請求被告返還租賃房屋。由于原、被告之間的租賃合同無效，按《合同法》規(guī)定，因合同無效取得的財產(chǎn)，應當返還。因此，原告請求被告返還租用的門面符合法律規(guī)定，應予支持。由于被告已另案向本院起訴因租賃合同無效給其造成損失的訴訟，故本案中對被告的損失不作處理。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條，《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條的規(guī)定，判決：一、原告某公司與被告羅某于某年某月某日簽訂的門面出租合同無效。二、被告羅某在本判決生效后三十日內騰退所租賃的位于某地某處的門面給原告某公司。

本判決書送達后，被告在法定期限內提起上訴。中級人民法院二審后認為事實清楚，適用法律正確。維持了本判決，現(xiàn)此判決已經(jīng)生效。

【律師評析】

違法建筑，一般來說，是指違反城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構筑物，也包括違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。

違法建筑經(jīng)常涉足的合同有三：租賃合同、買賣合同、抵押合同;違法建筑合同多數(shù)于“無效”，但也不能一刀切，三類合同無效的直接原因并不一致，細膩出見專業(yè)。

一、以違法建筑設定抵押的合同無效

依據(jù)：《物權法》第14條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記薄時發(fā)生效力。

《物權法》第184條第4項規(guī)定，所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)不得設定抵押。

因此，對于違法建筑的設定抵押來說，不能取得登記從而不能產(chǎn)生物權變動的效力自然并無異議。但是，抵押合同本身是否有效?對此，筆者認為，抵押合同應無效。對于，最高人民法院《擔保法解釋》第48條規(guī)定“以法定程序確認違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效”，應指的是合同無效，而非抵押權不成立的意思。

需要注意的是，債權合同往往是當事人之間發(fā)生效力，其很少影響第三人的利益。因此，如果抵押合同當事人請求人民法院確認抵押合同效力的，并且在一審法院辯論終結前違法建筑補正為合法建筑的，則認定抵押合同有效。

但是，在此情形下，抵押權由于未登記，因此并未發(fā)生物權效力，該抵押物只能作為抵押人的普通財產(chǎn)來承擔普通債務的清償責任。

二、以違法建筑作為標的物的買賣合同無效

依據(jù)：違法建筑作為不被承認權利的事實不動產(chǎn)，其轉讓不受法律保護，而以此為標的買賣合同應確認無效。無效后的處理原則依據(jù)《合同法》第58條確定的原則來處理，“合同無效或者被撤消后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的衣服應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。

需要注意的是，若在審理中一審法庭辯論終結前“違法建筑”取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，則其補正為合法建筑，買賣合同應認定有效。

三、以違法建筑作為標的物的租賃合同無效

最高人民法院《房屋租賃合同解釋》第2條規(guī)定：“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效”。