看一則案例：賣家損失18萬元房款

不久前，燕郊市民劉先生將一套97平方米的房子通過中介掛牌出售，掛牌價88萬元。不到一個星期，中介就聯(lián)系好了買家。辦理過戶手續(xù)前，中介提出建議，不走二手房資金監(jiān)管程序，在合同中把交易價改成5000元/平方米左右，房款50萬元，剩下的38萬元房款完成過戶時由買家支付給劉先生，這樣能省下好幾萬的稅費。為了打消劉先生的顧慮，買方也提出，“避稅”房款可以先付給劉先生20萬元，完成過戶后再付剩下的18萬元。劉先生同意了，并口頭約定過戶當天支付剩下的18萬房款。

但令劉先生沒想到的是，過戶手續(xù)完成后，買方卻以“剩余房款為20萬元而不是38萬元”為由拒絕支付當初口頭約定的18萬元余款。雙方的糾紛經(jīng)房管局多次調(diào)解均沒有結(jié)果，原因就是那份“陰陽合同”。

“陰陽合同”到底是什么玩意

二手房買賣“陰陽合同”是指買賣雙方在二手房屋買賣過程中，簽一份注明實際交易價格的合約并實際履行的“陰合同”，而向房管局、稅務(wù)局等主管部門申報時使用另外一份“陽合同”，報一個較低的價格以降低稅費。

“陰陽合同”從表面上看似符合買賣雙方的利益，但實際上對買賣雙方的風(fēng)險都比較大。對于賣房者來說，要防止買房者只按照“陽合同”簽訂的價格付款，對于買房者來說，如果他再次售房的話，所繳的稅款可能會大幅增加。實踐中，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴重違反了稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門查實后，如果屬于一般偷稅行為，行政機關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。

買賣雙方均面臨風(fēng)險，風(fēng)險大不大

不少消費者會認為，購買二手房時簽訂“陰陽合同”，能讓買賣雙方都獲得一些“實惠”，進行這樣的操作未嘗不可，小編告訴你，這種行為存在諸多風(fēng)險。

對于賣方而言，首先要面臨合同宣告無效的風(fēng)險。當房價出現(xiàn)下降趨勢時，買方可能以存在“陰陽合同”為由，通過宣告無效等訴訟方法來試圖解除交易，即使賣方通過訴訟等方式來維護自己的合法權(quán)益，確認合同其他條款仍然有效，也面臨著無法實際履行以及承擔(dān)利息、房價下跌等損失。

其次，存在無法全額收回房款的風(fēng)險。由于“陰陽合同”存在價格差異且無銀行監(jiān)督，買方有可能不按期支付備案價格外的房款或者惡意要求以備案價格進行交易。賣方采取協(xié)商、起訴等方式催討，會面臨高額的時間和金錢成本支出。

對于買方來說，首先面臨無法取得高額貸款的風(fēng)險。由于在政府有關(guān)部門備案的“陽合同”中價格較低，買家在申請銀行按揭貸款時，銀行將根據(jù)備案價格和評估價格來綜合評定貸款發(fā)放數(shù)額。尤其在二手房貸款政策收緊的情況下，銀行將極有可能按照備案價格或評估價格中的下限發(fā)放貸款。這將造成買家實際貸款額降低。

其次，面臨再次出售時承擔(dān)較高費用的風(fēng)險。由于在政府有關(guān)部門備案的價格低于實際成交的價格，將來買家如出售該房屋時，可能就要面臨承擔(dān)高額個人所得稅等稅費的風(fēng)險。

再次，有合同不成立的風(fēng)險。如買賣雙方為逃避稅收在“陽合同”中約定了虛假成交價后，賣方又要求以真實成交價訂立“陰合同”時，如買方不同意則導(dǎo)致“陰合同”未能訂立，那么，買方將失去購房機會。