準(zhǔn)確識別虛假房源

對樓市了解不深的人一查二手房源總是盲目樂觀，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)上很多價(jià)格都比自己預(yù)期的低了不少。然而，電話一聯(lián)系，看中的房屋往往都被稱已賣出，而如果再想以類似價(jià)位需一套類似的房產(chǎn)，可能性則微乎其微。

事實(shí)上，部分中介會通過虛假房源來招攬客戶，一旦獲取您的購房意向和基本信息，就開始不斷地進(jìn)行電話銷售。當(dāng)然，有時候電話銷售是必不可少的，但如果發(fā)現(xiàn)中介數(shù)次帶看的房源都跟您提出的要求相差甚遠(yuǎn)，那么這家中介基本就可以PASS了。

慎交定金

對于沒有在合同上標(biāo)注，或者無法得到法律保護(hù)的承諾，購房者一概要謹(jǐn)慎對待。例如很多時候，買家看中房子，卻苦于拿不出那么多的首付錢，這時，一些中介便表示能夠通過私人關(guān)系抬高房子的評估價(jià)格，獲得較高額的貸款;此外，對于購買不滿5年的房子，中介也會以“營業(yè)稅由賣家承擔(dān)”的理由討買家歡心。

然而一旦交付定金，這些承諾能否兌現(xiàn)很難保證，畢竟所謂的“抬高評估價(jià)格”是暗箱操作的事，買家又不能去法院起訴，只能被牽著鼻子走，要么棄定金不買，要么接受中介安排，總之吃虧的是買家。

分辨真假房東

沒錯，除了假房源外，二手房交易市場有事還會出現(xiàn)假房東。動機(jī)很簡單：很多時候中介與房東達(dá)成了協(xié)議，房東報(bào)出一個最低價(jià)，中介若賣出的價(jià)格高于此，差價(jià)便歸中介所有。中介賣房經(jīng)驗(yàn)足，知道如何“忽悠”能讓購房者心動，所以他們不愿意讓業(yè)主房東親自出馬。何況，每天看房的人那么多，房東也沒時間親自挨個去談價(jià)格。

“假房東”在與購房者溝通的時候，不會自稱是房東，而是說自己是房東的親戚，受房東委托來談。這時候，買房者除了要看房產(chǎn)證外，就要看看這個“親戚”有沒有委托書，如果沒有，那他十有八九就是假的了。

真實(shí)房齡有貓膩

房齡，即房屋的年齡，是指自房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起開始計(jì)算房屋的年限。房齡的長短直接關(guān)系到房子的實(shí)際使用年限、升值空間以及能否順利申請商業(yè)或公積金住房貸款等問題，房齡較新的房存在的折舊風(fēng)險(xiǎn)相對較小，而且再次進(jìn)行轉(zhuǎn)售也能夠會比較容易，同時同一地段升值給房屋帶來的附加值也更高。

因此，房齡是購房者判斷是否入手的重要因素。在房子交易的實(shí)際操作中，中介為了抬高房價(jià)，促成交易，經(jīng)常與業(yè)主聯(lián)合起來虛報(bào)、隱瞞房齡，給房子“減齡”四五年是常有的事，而且這種現(xiàn)象在房市場上也是再熟悉不過的“潛規(guī)則”了。

對于這一點(diǎn)，很多購房者表示不理解：房子是哪一年的，在房產(chǎn)證上不都寫得清清楚楚嗎?這個怎么做假?事實(shí)上，無論是房產(chǎn)證還是土地證，都不能準(zhǔn)確反映房屋的房齡。因?yàn)榉慨a(chǎn)證上的日期只能反映房屋所有權(quán)人實(shí)際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期，如果是已經(jīng)轉(zhuǎn)手了一兩次的房，則房產(chǎn)證上顯示的發(fā)證日期可能遲于房屋實(shí)際建成時間;而土地使用權(quán)證上顯示的截止日期也無法確定房齡，因?yàn)閾?jù)此只能推斷出該房屋取得土地使用權(quán)的時間，并不代表開發(fā)商一經(jīng)取得土地使用權(quán)便開始建房了。

那該怎么知道準(zhǔn)確房齡呢?其實(shí)想要了解該房屋的建造年限也不難，只需去房管局查詢，或向此房的鄰居、街道、物業(yè)公司打聽便可得知。此外，買方還可以在與業(yè)主簽訂的轉(zhuǎn)讓合同中約定，如果房屋的實(shí)際建造年限與房東所提供的的不符，房東應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。