何為二手房評估?

二手房評估價(jià)是指采取房產(chǎn)價(jià)格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類型樓盤的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個樓盤的平均單價(jià)。然后結(jié)合待評估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素等等，計(jì)算出該房屋相對科學(xué)合理的市場參考價(jià)。

二手房評估怎么收費(fèi)?

二手房評估分為“免費(fèi)評估”和“付費(fèi)評估”兩種方式。

免費(fèi)評估：目前除了具有專業(yè)資質(zhì)的房產(chǎn)評估公司以外還有一種新型的網(wǎng)絡(luò)二手房評估也已趨于成熟。國內(nèi)幾家大型的房產(chǎn)類網(wǎng)站、或者擁有房產(chǎn)頻道的綜合性網(wǎng)站均開始為消費(fèi)者提供免費(fèi)二手房估價(jià)這一服務(wù)。

付費(fèi)評估：房產(chǎn)評估是二手房交易過程中一個重要的環(huán)節(jié)?，F(xiàn)在，買房貸款、賣房過戶、找中介、進(jìn)銀行，他們都會告訴你房子需要評估。比如購房者需要辦理抵押貸款，銀行要根據(jù)評估機(jī)構(gòu)的評估報(bào)告，才能向購房者發(fā)放貸款。辦理按揭貸款的評估，需要具有專業(yè)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一且“走過場”

所謂“房產(chǎn)評估費(fèi)”是指銀行在審核貸款時，對購房者抵押的房屋價(jià)值進(jìn)行評估，以控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，一般由第三方機(jī)構(gòu)來執(zhí)行。

多數(shù)銀行將房產(chǎn)評估作為貸款的前置條件，并要求貸款申請人承擔(dān)評估費(fèi)，由評估公司收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為房價(jià)的1‰-5‰不等。

根據(jù)住建部房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師必須到估價(jià)對象現(xiàn)場，實(shí)地查勘估價(jià)對象狀況，還要現(xiàn)場拍照記錄。但很多購房者反映，所謂評估只是花錢買報(bào)告的“走過場”。

錢到底進(jìn)了誰的口袋?

今年1月，發(fā)改委放開包括房地產(chǎn)價(jià)格評估在內(nèi)的7項(xiàng)服務(wù)價(jià)格，要求嚴(yán)格遵守反壟斷法等法律法規(guī)，不得以任何理由限制服務(wù)、指定服務(wù)，或截留定價(jià)權(quán)。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管銀行聲明收費(fèi)是由第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行，但多數(shù)銀行均有指定的合作評估機(jī)構(gòu)，消費(fèi)者可以在三至五家合作機(jī)構(gòu)中“隨機(jī)”選取。銀行指定評估機(jī)構(gòu)，顯然剝奪了消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法關(guān)于消費(fèi)者自由選擇的權(quán)利。

有銀行業(yè)內(nèi)人士透露，部分銀行與評估機(jī)構(gòu)之間存在利益返點(diǎn)，返點(diǎn)的比例甚至可達(dá)到一半，銀行內(nèi)部分支行之間、支行與客戶經(jīng)理之間再進(jìn)行相關(guān)利益分配。

即使部分銀行已經(jīng)不要求購房者承擔(dān)評估費(fèi)用，但房產(chǎn)中介與評估機(jī)構(gòu)依舊利用信息不對稱向購房者“下手”。

該不該由消費(fèi)者承擔(dān)?

2006年，《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》下發(fā)，規(guī)定“房地產(chǎn)抵押估價(jià)原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其約定。估價(jià)費(fèi)用由委托人承擔(dān)”。

法律界人士認(rèn)為，評估是銀行內(nèi)部風(fēng)控的手段，依據(jù)誰委托誰付費(fèi)原則，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)二手房評估費(fèi)用，但部分銀行及中介要求購房者承擔(dān)，有濫用強(qiáng)勢地位追求不當(dāng)利益之嫌?！般y行內(nèi)部風(fēng)控需要卻讓客戶買單，暴露出相關(guān)部門的監(jiān)管缺失?！币晃汇y行業(yè)內(nèi)人士說。