一、認定土地他項權(quán)證無效的原因是什么?

1、房產(chǎn)的他項權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團體或者個人對該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項權(quán)證由他項權(quán)人持有。

2、一般房產(chǎn)購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權(quán)證書中，會有他項權(quán)利內(nèi)容記載，載明他項權(quán)利人、權(quán)利種類(如典權(quán)、抵押權(quán)等)、權(quán)利范圍(他項權(quán)利的房屋范圍)、權(quán)利價值(他項權(quán)利的契載價格)、權(quán)利存續(xù)期間(契載期限)、注銷日期(他項權(quán)利消失的日期)，并且在他項權(quán)證書也注明這些內(nèi)容。根據(jù)擔保法，房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。

二法律規(guī)定

關(guān)于抵押權(quán)，我國《民法通則》第八十九條第二款規(guī)定：“債務(wù)人或者第三人可以提供一定的財產(chǎn)作為抵押物。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優(yōu)先得到償還?！?/p>

我國《擔保法》第三十三條規(guī)定：“本法所稱抵押，是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對本法第三十四條所列財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?！钡谌臈l規(guī)定：“下列財產(chǎn)可以抵押：(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;”

同時，《擔保法》第四十一條規(guī)定：“當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！钡谒氖l第二款規(guī)定：“以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，辦理抵押物登記的部門為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門?！庇纱丝煽闯?，以房產(chǎn)作抵押的合同生效依據(jù)是抵押物進行登記。就本案而言，是以馬炳旺的城市房產(chǎn)作抵押物的，那么按照法律規(guī)定就應(yīng)辦理抵押物登記，應(yīng)由新鄉(xiāng)市房管局負責辦理此項登記。而新鄉(xiāng)市房管局在既沒有馬炳旺本人委托，馬炳旺本人也未到場的情況下辦理了馬炳旺房產(chǎn)抵押物他項權(quán)利登記，是違反法定程序的。

按照我國《行政訴訟法》第五十四條第二款第三目規(guī)定：“具體行政行為違反法定程序的，應(yīng)判決撤銷或部分撤銷?！惫试隈R炳旺向人民法院提起行政訴訟時，一、二審法院都對新鄉(xiāng)市房管局所辦理的馬炳旺房產(chǎn)的他項權(quán)證進行了撤銷。

他項權(quán)證被判無效的原因大致就是這些了。了解了為什么他項權(quán)證被判無效的原因以后，就可以有效避免再出現(xiàn)這樣的問題，這就給以后的相關(guān)民事活動造就了充足的民事條件，同時這樣也會節(jié)省我們的時間和精力，提高效率，從而有時間做更多的事情。

綜上所述，他項權(quán)證被證明是無效的原因可能是包括以上幾種，主要是因為抵押物的價值不夠，或者其被他人所占有，而無法構(gòu)成擁有權(quán)，其次是因為其抵押物不存在或者不為當事人所有，因此就導致了其土地抵押不成，就導致了他項權(quán)證無效。

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