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寧波
購買農民小產權房遭遇拆遷怎么辦？
一、購買農民小產權房遭遇拆遷怎么辦?
購買農民小產權房遭遇拆遷的，應當與原來的產權方協(xié)商處理，對于小產權房拆遷，能否得到正常和合理的補償，關鍵在于買賣是否合法，合同是否有效。根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。對將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
二、小產權房出售后的法律效力認定
1.小產權房買賣合同的效力認定及處理原則
小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。
2.小產權房買賣合同無效的情形
(1)對將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
(2)如果合同已履行、購房人也實際居住使用的，則根據(jù)案件的具體情況綜合分析后，認定合同效力問題。
3.小產權房買賣合同有效的情形
(1)如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過房地產管理部門審批的，可以認定合同有效;
(2)對將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。
4.小產權房買賣合同無效后的處理
(1)合同被認定無效后，買受人應當將房屋原狀返還出賣人，出賣人將收取的價款返還買受人。
(2)如果買受人在居住使用訴爭房屋期間對訴爭房屋及院落進行裝修、翻、擴建，其對于添附部分享有所有權。一般處理為，買受人將原物及添附一并返還及給付出賣人，由出賣人將添附價值補償買受人。
(3)按過錯賠償損失。一般情況下，出賣人明知或應當知曉國家法律法規(guī)及政策不允許農村集體土地流轉而出賣，應當就合同無效承擔一定的過錯責任。
(4)拆遷少補償。如果遇到拆遷，購房人并非合法的產權人，無法得到對產權進行的拆遷補償，小產權房購買人可從產權人或被產權人的補償利益中分得部分，一般還需訴訟解決。
以上就是我國法律上明確規(guī)定的小產權房認定情況，對于小產權房無法辦理過戶的主要原因在于小產權房的土地類型是屬于農村集體土地，所以是無法認定其所有權的，因為在拆遷時，只能對原有的產權方進行補償處理。
小產權房屋買賣協(xié)議范文
北京小產權房怎么辦居住證
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