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寧波
農(nóng)村房屋買賣合同什么情況下無效?
(一)產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。
(二)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。
(三)侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利，屋所有人出賣房屋時侵犯優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
(四)非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓或買賣司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;依法收回土地使用權的;權屬有爭議的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
綜上所述，城鎮(zhèn)居民購買宅基地所建房屋，即使經(jīng)過十余年，亦因違反國家政策的剛性規(guī)定，可能產(chǎn)生合同無效、騰退房屋的風險。時間久遠并非其合同效力必然成就因素。故買方在購買房屋前，不僅要看對方的私有房產(chǎn)所有證，還要審查土地使用權證，以明確是否屬于宅基地上建房性質(zhì)。
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