一、商品房買賣合同中的不可抗力有哪些情形

如地震、水災(zāi)等。而且不可抗力的事由要發(fā)生在合同履行期間，也就是說在簽訂合同的時候不能預(yù)見。不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)應(yīng)同時具備不能遇見、不能避免并不能克服三個條件。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第153條明確規(guī)定：不可抗力是不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。由此可見不可抗力是在合同成立以后所發(fā)生的，不是由于當(dāng)事人一方的故意或過失所造成的，對其發(fā)生以及造成的后果是當(dāng)事人不能預(yù)見、不能控制、不能避免并不能克服的。

1、不可預(yù)見性。

法律要求構(gòu)成不可抗力的事件必須是有關(guān)當(dāng)事人在訂立合同時，對這個事件是否會發(fā)生是不可能預(yù)見到的。在正常情況下，對于一般合同當(dāng)事人來說，判斷其能否預(yù)見到某一事件的發(fā)生有兩個不同的標(biāo)準(zhǔn)：

一是客觀標(biāo)準(zhǔn)，就是在某種具體情況下，一般理智正常的人能夠預(yù)見到的，合同當(dāng)事人就應(yīng)預(yù)見到;如果對該種事件的預(yù)見需要有一定專門知識，那么只要具有這種專業(yè)知識的一般正常水平的人所能預(yù)見到的，則該合同的當(dāng)事人就應(yīng)該預(yù)見到。

另一個標(biāo)準(zhǔn)是主觀標(biāo)準(zhǔn)，就是在某種具體情況下，根據(jù)行為人的主觀條件如年齡、智力發(fā)育狀況、知識水平，教育和技術(shù)能力等來判斷合同的當(dāng)事人是否應(yīng)該預(yù)見到。這兩種標(biāo)準(zhǔn)，可以單獨運(yùn)用，但在多種情況下應(yīng)結(jié)合使用。

2、不可避免性。合同生效后，當(dāng)事人對可能出現(xiàn)的意外情況盡管采取了及時合理的措施，但客觀上并不能阻止這一意外情況的發(fā)生，這就是不可避免性。如果一個事件的發(fā)生完全可以通過當(dāng)事人及時合理的作為而避免，則該事件就不能認(rèn)為是不可抗力。

3、不可克服性。不可克服性是指合同的當(dāng)事人對于意外發(fā)生的某一個事件所造成的損失不能克服。如果某一事件造成的后果可以通過當(dāng)事人的努力而得到克服，那么這個事件就不是不可抗力事件。

4、履行期間性。對某一個具體合同而言，構(gòu)成不可抗力的事件必須是在合同簽訂之后、終止以前，即合同的履行期間內(nèi)發(fā)生的。如果一項事件發(fā)生在合同訂立之前或履行之后，或在一方履行遲延而又經(jīng)對方當(dāng)事人同意時，則不能構(gòu)成這個合同的不可抗力事件。

買賣合同中的不可抗力情況一般具有不可避免、不可克服、不可預(yù)見的，賣方終止或停止買賣合同履行，應(yīng)向這類合同中的買方進(jìn)行說明。待不可抗力結(jié)束后，按照實際情況選擇繼續(xù)履行或終止合同的履行。符合我國的法律規(guī)定。

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