一、商品房預售有哪些特點

(1)、商品房預售合同簽訂時，承購人只獲得商品房的期待權。

(2)、商品房預售具有較強的國家干預性。為了保護預購人的權益，國家對商品房預售行為作出了相應的限制，并實行預售許可制度。商品房的預售必須符合國家法律法規(guī)對預售條件、程序等的規(guī)定，否則不能預售商品房。

(3)、商品房預售合同的承購人要承擔一定的風險。在預售合同簽訂以后，可能出現(xiàn)某種原因會導致商品房無法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質量瑕疵，因而承購人也就無法實際獲得商品房的所有權。這對于預購人而言，就意味著要承擔一定的風險。

(4)、商品房預售合同經(jīng)過登記具有公示對抗第三人的效力。依據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款之規(guī)定，商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售合同簽訂以后，由于預購人僅僅為債權人而未取得商品房所有權，因而，賦予經(jīng)過登記的預售合同對抗其他未經(jīng)登記的預售合同效力，以保護經(jīng)過登記的預售合同之預購人的合法利益。

二、商品房預售條件有哪些

房屋預售雖然是一種可行的銷售方式，但如果管理不善，極易導致投機行為，損害消費者的正當權益。為此，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下全書簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》)專門對房屋預售的條件作出了規(guī)定。根據(jù)該法第四十四條第一款的規(guī)定，房屋預售應當符合下列條件：

第一，已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。此項規(guī)定是商品房預售的基礎。因為只有土地使用權是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地進入流通領域，從而達到預售的目的。

第二，持有建設工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開工建設的前提。城市任何建設項目都得置于城市的總體規(guī)劃之下，房屋建設也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設項目符合城市規(guī)劃，領取建設工程規(guī)劃許可證后才能開工建設。

第三，按提供預售的房屋計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。此項規(guī)定是房屋預售的關鍵性問題。

第四，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

依據(jù)《城市商品房預售管理辦法》的規(guī)定，商品房預售實行許可證制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具備前三個條件的情況下，向市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管理部門申請《商品房預售許可證》，取得《商品房預售許可證》。未取得者，不得進行商品房預售活動。

商品房銷售許可證是房地產(chǎn)在買賣房屋時必須持的一個證，這個證件是非常重要的，正因為非常重要，所以在實踐中，許多開發(fā)商是很難拿到的。商品房銷售許可證是房地產(chǎn)管理機關允許房地產(chǎn)開發(fā)商進行現(xiàn)房銷售的標志，否則房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為是無效的，所以在購房時，一定要擦亮眼睛，看看開發(fā)商是否具備所有的證件，避免人財兩空。

商品房認購書有什么法律效力

商品房買賣合同范本是怎樣的

怎么計算商品房的銷售面積