一、什么是商品房認(rèn)購(gòu)書

商品房認(rèn)購(gòu)書指購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨(dú)立于正式房屋買賣合同。

認(rèn)購(gòu)書并不是購(gòu)房過(guò)程中的必須的法律程序，在《合同法》上認(rèn)購(gòu)書視為要約合同。雖然認(rèn)購(gòu)書所約定的購(gòu)買行為有效，但是買賣雙方仍需簽訂正式的購(gòu)房合同。因此，最終的購(gòu)房法律文本只有購(gòu)房合同。即便購(gòu)房者不簽認(rèn)購(gòu)書，開發(fā)商也無(wú)權(quán)要求購(gòu)房者簽訂。

認(rèn)購(gòu)書并不是法律規(guī)定的必要環(huán)節(jié)，只是習(xí)慣做法。但認(rèn)購(gòu)書只要約定了所購(gòu)房子的房號(hào)、單價(jià)、總價(jià)、付款方式等內(nèi)容，并經(jīng)買賣雙方簽訂，也同樣具備法律效力。只不過(guò)在實(shí)踐中，由于不同項(xiàng)目在認(rèn)購(gòu)書中規(guī)定的內(nèi)容有多寡之別，印刷質(zhì)量有優(yōu)劣之分，對(duì)于一些印制簡(jiǎn)單的認(rèn)購(gòu)書，購(gòu)房者尤其是初次購(gòu)房者重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。對(duì)其中約定的“幾日后定金不退”的條款也并未放在心上。很多情況下，簽完了認(rèn)購(gòu)書很快就后悔的情況相當(dāng)普遍。

于是，由此而引發(fā)的糾紛就成為不少購(gòu)房人的煩惱。對(duì)此，希望購(gòu)房人能充分重視。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》有關(guān)規(guī)定，“認(rèn)購(gòu)書”是當(dāng)事人的“預(yù)約”請(qǐng)求。即在訂立購(gòu)房合同前，當(dāng)事人約定將來(lái)簽訂合同的民事行為。因此，“認(rèn)購(gòu)書”在購(gòu)房合同尚未簽訂前屬于預(yù)約合同。

二、商品房認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì)

商品房認(rèn)購(gòu)書一般由開發(fā)商自行制定，內(nèi)容詳略程度差異較大。一般認(rèn)購(gòu)書約定的雙方當(dāng)事人的法律義務(wù)主要有兩項(xiàng)：根據(jù)認(rèn)購(gòu)書約定的條件在將來(lái)某個(gè)時(shí)間簽訂正式的商品房買賣合同;根據(jù)認(rèn)購(gòu)書約定簽訂正式的商品房買賣合同的過(guò)程中當(dāng)事人還負(fù)有對(duì)認(rèn)購(gòu)書未作約定的事項(xiàng)依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行公平協(xié)商的義務(wù)。

我國(guó)法律規(guī)定，“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”

由此可見，商品房認(rèn)購(gòu)書的簽訂往往伴隨著定金的交付。在這里提醒購(gòu)房者，從法律效力上說(shuō)，商品房認(rèn)購(gòu)書中約定定金，對(duì)于買賣雙方都具有同等約束力，如果購(gòu)房者沒(méi)有合理理由不簽訂購(gòu)房合同就不能要求開發(fā)商退定金，所以在簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書時(shí)要仔細(xì)看清關(guān)于定金是怎樣規(guī)定的，謹(jǐn)慎交付定金。

在購(gòu)買商品房的時(shí)候，雖然在法律程序上面，并沒(méi)有強(qiáng)制要求簽訂認(rèn)購(gòu)書，但從實(shí)際情況來(lái)看，簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書已經(jīng)成為了行業(yè)慣例。而其中約定的定金，也適用定金罰則。因此，要是之后因?yàn)橘?gòu)房者原因?qū)е陆灰撞荒茼樌瓿傻?，那開發(fā)商可以不用退還購(gòu)房定金。

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