一、房屋買賣合同都包含哪些內(nèi)容

其實不管采用哪種合同文本，一份買賣合同至少應(yīng)該把以下幾個內(nèi)容說清楚：

1、交易房屋基本狀況，具體包括房屋位置、面積、產(chǎn)權(quán)證號、產(chǎn)權(quán)人、共有權(quán)人等。

2、房屋產(chǎn)權(quán)狀況說明，要求賣方書面承諾房屋產(chǎn)權(quán)無查封、無債務(wù)糾紛，共有權(quán)人同意出售房屋，提供的材料齊全、真實、有效，可以辦理權(quán)屬過戶、稅務(wù)登記、貸款等與交易有關(guān)的各項事宜，并保證所售房屋符合國家及北京市房屋上市交易的政策規(guī)定。如有違反賣方應(yīng)當承擔違約責任。

3、房屋成交價格，應(yīng)當明確該成交價格是否包括裝飾裝修、家具家電，公共維修基金款項。如果包括前兩項，應(yīng)該用附件方式另行說明其具體狀況。

4、付款方式，要說明是通過資金監(jiān)管賬戶還是自行劃轉(zhuǎn)，是全款還是商業(yè)貸款(或公積金貸款)，貸款沒獲銀行批準或者貸款申請額度不夠的處理辦法是否明確，分批付款的次數(shù)和時間是否說清楚。作為賣方律師來說，這個條款最首要的問題是要考慮該付款方式是不是安全。

5、稅費負擔約定，要明確約定買賣各方應(yīng)當承擔的稅費種類，如約定不明或國家政策變化產(chǎn)生新的稅費，由誰來負擔。

6、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，也就是房產(chǎn)過戶手續(xù)，主要是哪天過戶一定要說清楚，買方交錢和過戶的時間間隔不宜過長，越短越好以免夜長夢多，如果能在交款當天過戶是最好不過了。

7、房屋交接，也就是交房問題，該條款包括交房時間，可以先交房再過戶也可以反過來，交房前賣方應(yīng)當結(jié)清水電煤、暖氣、物業(yè)、電話、有線電視等一切費用，交房前(后)多少天賣方應(yīng)當辦理戶口遷出手續(xù)。同時，還要考慮交錢、過戶和交房之間的銜接問題，過戶以后再交房的，買方的購房款不宜在過戶前全部支付給賣方。最好合同約定房屋交驗完畢、各項費用結(jié)清以后再支付剩余尾款，這筆款項哪怕只有一兩萬，也能起到約束賣方的作用。

8、違約責任，包括賣方逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)或者權(quán)屬產(chǎn)生爭議的違約處理，賣方一房多賣的特別處理辦法，買方逾期付款違約處理等等。違約金的違約數(shù)額也有一定技巧，我認為不宜過低，低了對賣方就沒有約束力。此外律師還需關(guān)注違約金與定金條款的競合問題。

二、購房合同補充協(xié)議有哪些

買賣合同內(nèi)容如果具備上述各項條款，就可以說基本上完整了。內(nèi)容完整不代表完善與縝密，為了保護買方權(quán)益，律師在起草補充協(xié)議時，還可以加上以下幾個條款：

1、公共維修基金過戶：

一般情況下，買賣雙方房屋成交價格中都包含了公共維修基金款項。但是，公共維修基金做不到隨房轉(zhuǎn)移，即使房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)已經(jīng)辦完，公共維修基金也不會自動轉(zhuǎn)到買方名下，必須辦理公共維修基金的過戶手續(xù)，地點在房屋所在地的各區(qū)縣專項維修資金管理部門。因此，補充協(xié)議應(yīng)當約定雙方共同辦理公共維修基金的時間。

2、一房二賣的特別處理：

一處房產(chǎn)簽多家買賣合同是賣方最惡劣的違約行為，它可能導(dǎo)致買方錢房兩空。為了防止一房二賣，北京市建委和工商局的示范合同文本訂立了一個極具威懾力的條款：“出賣人將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買受人不能取得房屋所有權(quán)證的，買受人有權(quán)退房，出賣人應(yīng)當退還買受人全部已付款，按照約定利率付給利息，并按買受人累計已付房價款的一倍支付違約金?！比绱烁哳~的違約金——已付房價款的一倍，而不是定金的一倍，足以讓因房價上漲而反悔的賣方望而卻步。該條款參考了銷售新房的相關(guān)法律規(guī)制措施——最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋司法解釋》(法釋[2003]7號)。

需要指出的是：加大違約責任是一房多賣行為的事后防范措施，遇上惡意行騙的產(chǎn)權(quán)人，他可以視高額的違約責任而不顧，拿著購房人的房款揮霍一空然后賣了房逃之夭夭。因此，它不能百分百保證買方?jīng)]有風(fēng)險。有了預(yù)告登記制度，這種情況就可以被杜絕。

3、關(guān)于預(yù)告登記的約定：

預(yù)告登記是由物權(quán)法規(guī)定的一個新制度，它是指在不動產(chǎn)交易過程中，為防止合同生效后辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前，不動產(chǎn)權(quán)利人另行處分該不動產(chǎn)，雙方按合同約定將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移事項向登記機構(gòu)進行預(yù)先登記，確保受讓方在條件成熟時進行正式產(chǎn)權(quán)登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意，產(chǎn)權(quán)人不能處分該不動產(chǎn)。可見，賣方如果“一房多賣”，進行預(yù)告登記的買方不受任何利益損失。由于預(yù)告登記需要建立在雙方自愿基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理預(yù)告登記須依雙方的登記申請進行，因此最好書面約定雙方同意向房屋所在地房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。

4、各種法律文件之間的沖突解決辦法：

買賣二手房需要簽署的法律文件很多，僅合同而言，就有定金合同、居間合同、買賣合同、補充協(xié)議等。各份合同的內(nèi)容有時會出現(xiàn)互不一致甚至相沖突的情況，這就需要明確定金合同、居間合同如與買賣合同發(fā)生沖突，以買賣合同為準。而補充協(xié)議正是因為買賣合同有缺陷才訂立的，因此補充協(xié)議要說明其他合同文本如與補充協(xié)議相沖突，以補充協(xié)議為準。

作為一種特殊的買賣合同，房屋買賣合同中的標的物自然就是房子，這屬于諾成、雙務(wù)、有償合同。法律中明確規(guī)定應(yīng)當采取書面形式訂立，口頭形式訂立的房屋買賣合同一般認定為無效。至于合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。

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