一、解除房屋買賣合同的形式有哪些?

(1)協(xié)議解除;

(2)根本違約;

(3)遲延履行;

(4)法律規(guī)定的其他情形。

根本違約是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人的;商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出售給第三人;故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。遲延履行是指出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的;辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年的，或者由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。其他解除情形包括商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、但因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能履行的。

二、具體情況

1、出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同。

處理方式：應當認定合同無效(但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效)。

2、當事人商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

處理方式：請求確認合同無效的，不予支持(約定以其為生效要件的，從其約定，但一方已履行主要義務、對方并接受的除外)。

3、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

處理方式：可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

4、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

處理方式：可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

5、故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。

處理方式：導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

6、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實。

處理方式：導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

7、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

處理方式：導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

8、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致買受人無法取得房屋。

處理方式：買受人請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

9、房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。

處理方式：買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

在司法實踐中，對于解除房屋買賣合同的具體情況應當由雙方協(xié)商來進行認定，如果雙方可以就有關(guān)情況協(xié)商達成一致意見的，那么是可以直接解除合同的，對于強行解除合同的，被解除方可以將有關(guān)情況提交到法院來進行判決處理。

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