一、不宜解除房屋買賣合同的原因是什么?

主要在于違約責任，因可歸責于債務人的事由致使合同全部不能履行，債務人應免除實際履行責任，但應承擔違約責任;債權人可依法解除合同，并請求賠償損失?！逗贤ā冯m然確定的是填補合同不完善的規(guī)則，但是當事人可以通過其約定來排除這些規(guī)定的適用，在當事人具有特別約定的情況下，原則上應當依據(jù)當事人的約定。在當事人沒有特別約定，又不能根據(jù)交易習慣來確定的情況下，才能適用上述規(guī)定填補合同漏洞。當以上方法不能彌補合同的不完善且合同目的又無法實現(xiàn)時，合同應當予以解除。

二、可以解除的情況

(1)因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)。不可抗力是指不能預見、不能避免并且不能克服的客觀情況。不可抗力可以導致合同不能履行、不能完全履行、不能按時履行。如供貨方甲公司(生產(chǎn)性企業(yè))因天災造成生產(chǎn)線全部毀損，合同不能履行;部分毀損可以視情況確定為不能完全履行;因天災也可能導致不能如期履行。

(2)預期違約。履行期尚未屆滿，債務人明示或默示毀約，這種行為被稱為預期違約。所謂明示預期違約，是指債務人以通知或聲明的方式表示到期將不履行合同。所謂默示預期違約，是債務人以行為表明其到期將不履行合同，比如債務人將惟一的標的物出賣給第三人，第三人善意地取得了標的物的所有權，此時，預期違約人到期不可能履行合同，這就是默示毀約。

(3)當事人遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理的時間內(nèi)仍未履行。

遲延履行是指債務人在履行期屆滿后仍未履行債務。當事人遲延履行主要債務，如果繼續(xù)履行仍能實現(xiàn)合同目的或者債權的履行利益仍然能夠?qū)崿F(xiàn)的情況下，債權人不能徑直通知債務人解除合同，而應催告?zhèn)鶆杖寺男泻贤x務。經(jīng)催告后，債務人在合理的時間內(nèi)仍未履行，此時債權人獲得單方解除權，可以通知債務人解除合同。催告是債權人向債務人發(fā)出的請求履行的通知，合理的期限，是指給予債務人必要的履行準備時間。合理期限的長短，應當根據(jù)合同的具體情況確定。

(4)當事人遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。當事人遲延履行合同或者有其他違約行為致使合同的目的不能實現(xiàn)，已經(jīng)構成了根本違約，此時無須經(jīng)催告程序，被違約人在違約人履行期限屆滿末履行合同時，即可通知對方解除合同。

(5)法律規(guī)定的其他情形。前述四項列舉了法定解除的情形，不能窮盡所有法定解除的情況，因而法律設立了未盡條款?！胺梢?guī)定的其他情形”，不僅指《合同法》的有關規(guī)定，還包括其他法律的規(guī)定。

雙方就房屋買賣的相關情況達成一致意見的，可以按照合同法中規(guī)定的情況來約定合同的內(nèi)容，具體情況下應當嚴格按照法律規(guī)定的情況來進行認定和處理，特別是對于房屋買賣的相關情況，必須按照法律規(guī)定的程序來處理，避免出現(xiàn)法律適用錯誤的情況。

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