一、買賣不破租賃的內(nèi)容是什么?

買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。簡單來說就是，如果某租客已經(jīng)租下了一套房屋，在承租期內(nèi)即使房東將房子賣掉，也不影響租賃合同的履行，租客有權(quán)繼續(xù)居住使用房屋至合同期限屆滿。

并不是所有情形都適用買賣不破租賃原則。以下這些情況，是不該原則限制的：

1、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

此外，如果租賃物所有人被宣布破產(chǎn)，法院在依法處置破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)導(dǎo)致租賃物權(quán)利主體變更時(shí)，通常也被認(rèn)為不適用買賣不破租賃。

如果租客存在不按時(shí)交納租金，或者擅自轉(zhuǎn)租等行為，嚴(yán)重影響租賃合同的繼續(xù)履行，那么新房東可依照租賃合同(如果約定了出租人合同解除權(quán)的話)或者法律規(guī)定行使解除權(quán)，要求解除租賃關(guān)系，讓租客騰出房屋。

二、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是否適用于買賣不破租賃?

破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，必然要進(jìn)行拍賣或變賣，所有權(quán)肯定會發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，其權(quán)屬同樣會發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中，一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。

若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，將導(dǎo)致租賃債權(quán)的實(shí)現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠職工工資和勞動保險(xiǎn)費(fèi)用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠稅款，而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權(quán)，甚至這一租賃債權(quán)將會得到完全實(shí)現(xiàn)或全額清償，這有悖于破產(chǎn)法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則。

綜上所述，對于買賣不破租賃，我國的合同法中有相關(guān)條款，另外司法解釋中也有規(guī)定。使用買賣不破租賃這個(gè)原則，應(yīng)得在不動產(chǎn)在租賃期限內(nèi)發(fā)生買賣的時(shí)候，不動產(chǎn)之前不存在抵押查封等情況。對于動產(chǎn)及企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，原則上不可以用。

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