一、債權(quán)的物權(quán)化買(mǎi)賣(mài)不破租賃適用嗎

房屋是物權(quán)，租賃合同是債權(quán)，在一物之上債權(quán)與物權(quán)并存時(shí)，無(wú)論物權(quán)成立先后，其效力均優(yōu)先于債權(quán)，即法律原則是物權(quán)大于債權(quán)，例如，在一物二賣(mài)時(shí)，若后買(mǎi)者(后發(fā)生的債權(quán)的債權(quán)人)取得標(biāo)的物的所有權(quán)，則先買(mǎi)者(先發(fā)生的債權(quán)的債權(quán)人)不能取得所有權(quán)。又如，所有權(quán)人將其物出租或出借時(shí)，在承租人或借用人破產(chǎn)時(shí)，所有權(quán)人得取回其物。

物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力也存在例外，比如：“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。在租賃關(guān)系中，出租人將租賃物出賣(mài)給受讓人時(shí)，受讓人雖取得租賃物的所有權(quán)，但不能以該所有權(quán)對(duì)抗承租人的租賃權(quán)。就是說(shuō)，承租人的租賃權(quán)雖為債權(quán)，但具有優(yōu)先于受讓人的所有權(quán)的效力。這就是所謂的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則”，是債權(quán)物權(quán)化的一種趨向。我國(guó)《合同法》第229條所規(guī)定的“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力“，即是”買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則“的立法表述。

二，限制適用

1、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用

從買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國(guó)立法規(guī)定來(lái)看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。對(duì)于我國(guó)合同法第229條的規(guī)定是否應(yīng)當(dāng)適用于動(dòng)產(chǎn)呢?筆者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)租賃不應(yīng)當(dāng)適用該原則，其理由如下：第一，動(dòng)產(chǎn)的種類(lèi)繁多，且價(jià)值普遍較低，通過(guò)市場(chǎng)交易很容易取得，因此，沒(méi)有必要給予動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。第二，對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，不利于財(cái)產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用，不符合物盡其用的財(cái)產(chǎn)利用原則。第三，租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷，而且會(huì)導(dǎo)致法律體系的紊亂，這一邊界應(yīng)通過(guò)其適用的客體體現(xiàn)出來(lái)，即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化。第四，從各國(guó)立法來(lái)看，立法例上都是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行租賃權(quán)物權(quán)化。

2、在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”即在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。司法解釋做出如此規(guī)定的原因在于：雖然對(duì)于承租人享有的承租權(quán)，古今立法者的態(tài)度經(jīng)過(guò)了從“買(mǎi)賣(mài)擊破租賃”到 “買(mǎi)賣(mài)擊不破租賃”的變遷，逐步體現(xiàn)出一種租賃權(quán)物權(quán)化的趨勢(shì)，但是，法律對(duì)租賃權(quán)效力的特殊規(guī)定只是強(qiáng)化了債權(quán)的效力，從而達(dá)到對(duì)租賃人權(quán)利保護(hù)的目的，但租賃權(quán)的性質(zhì)不因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下，仍然適用 “先物權(quán)優(yōu)于后債權(quán)。

綜上所述，對(duì)于債權(quán)的物權(quán)化買(mǎi)賣(mài)不破租賃是適用的，而且債權(quán)大于物權(quán)，承租人是可以要求繼續(xù)履行合同或者得到相應(yīng)的賠償?shù)?，在買(mǎi)賣(mài)不破租賃上是為了保障承租人的合法權(quán)益，租賃關(guān)系并不受到影響。

買(mǎi)賣(mài)不破租賃的條件是什么？

買(mǎi)賣(mài)不破租賃的法律規(guī)定有哪些

買(mǎi)賣(mài)不破租賃的適用范圍有哪些