一、買(mǎi)賣(mài)不破租賃的訴訟主體是什么?

由于買(mǎi)賣(mài)不破租賃的規(guī)定，房東將房屋出售后，租客也可繼續(xù)租賃房屋，在這方面發(fā)生糾紛，解決的辦法主要是調(diào)解仲裁或者起訴。房屋賣(mài)掉后，如果新房東不承認(rèn)租賃合同，租客可以主張違約賠償，要求對(duì)方支付雙倍定金。

1、協(xié)商解決，房屋租賃當(dāng)事人因租賃房屋發(fā)生糾紛的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決。

2、協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)按照房屋租賃合同中約定的民事訴訟或者申請(qǐng)仲裁解決。

在房屋糾紛賠償中的房屋租賃糾紛可以申請(qǐng)仲裁解決，仲裁是公民、法人或其他組織之間發(fā)生合同糾紛或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛時(shí)向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)解決糾紛的一種法定方式。但當(dāng)事人采用仲裁方式解決糾紛的，應(yīng)當(dāng)雙方自愿，并事先在合同中約定或事后達(dá)成仲裁協(xié)議。若事先在合同沒(méi)有約定，事后雙方當(dāng)事人又沒(méi)有達(dá)成仲裁協(xié)議的，一方申請(qǐng)仲裁的，仲裁委員會(huì)將不予受理。

同時(shí)，一旦雙方當(dāng)事人事先在合同中已有約定，或者事后已達(dá)成仲裁協(xié)議的，一方向法院起訴，法院也將不予受理。仲裁具有司法行為的效力，一旦判決書(shū)生效，當(dāng)事人不得再以同一糾紛向人民法院提起訴訟。

二、買(mǎi)賣(mài)不破租賃的規(guī)定是什么?

出租人出賣(mài)房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效?！?/p>

租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”;第230條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”

租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外。

三、哪些情況不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃?

1、租賃物被沒(méi)收、征收的;

2、先抵押后出租，抵押權(quán)已經(jīng)登記的;

3、房屋在出租前已被人民法院查封的。

一般來(lái)說(shuō)，看訴訟主體需要根據(jù)案件的事實(shí)來(lái)進(jìn)行判斷。如果是出租方惡意解除房屋租賃合同，那么承租方有權(quán)起訴出租方。如果新的房屋所有權(quán)人拒絕繼續(xù)履行房屋租賃合同，出租方和承租方都可以對(duì)新的房屋所有人進(jìn)行起訴。

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