一、受讓人能行使買(mǎi)賣(mài)不破租賃嗎?

可以行使，買(mǎi)賣(mài)不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買(mǎi)受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第119條，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效。

二、買(mǎi)賣(mài)不破租賃生效條件的具體理解

(1)租賃合同成立有效并生效;

租賃合同非真實(shí)意思表示、主體錯(cuò)誤等情形下，租賃合同并未成立，不能對(duì)抗買(mǎi)賣(mài);租賃合同存在無(wú)效情形，則自始無(wú)效，不得對(duì)抗買(mǎi)賣(mài)等物權(quán);租賃合同附生效條件，但條件未成就，亦為同理。

(2)出租人已將租賃物交付給承租人，承租人實(shí)際占有;

租賃合同如果進(jìn)行了登記備案，則承租人對(duì)租賃物的占有狀況無(wú)需證明。如果沒(méi)有登記備案，則要考察實(shí)際情況。審判實(shí)踐中，可區(qū)分以下情況進(jìn)行處理：①不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)自登記時(shí)生效，登記的抵押權(quán)可對(duì)抗其后發(fā)生的租賃關(guān)系。②不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記前，不動(dòng)產(chǎn)租賃合同已經(jīng)登記備案的，租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。③不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記前，不動(dòng)產(chǎn)租賃合同雖未登記備案的，但租賃關(guān)系實(shí)際存在的，如承租人已經(jīng)實(shí)際占有使用不動(dòng)產(chǎn)的，租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。

實(shí)踐中，應(yīng)由承租人對(duì)于“實(shí)際占有”的情況予以舉證，如承租人對(duì)房屋的實(shí)際居住、在承租房屋中開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)或者裝修籌備等。承租人自用還是合法轉(zhuǎn)租，或者借給相關(guān)方無(wú)償使用，不影響實(shí)際占有的認(rèn)定。買(mǎi)受人是否知曉存在承租人也不影響是否實(shí)際占有的認(rèn)定。有的買(mǎi)受人實(shí)地考察房屋狀況時(shí)，恰遇承租人休假未居住，或者歇業(yè)期間，造成買(mǎi)受人以為房屋空置的認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，這并不影響承租人實(shí)際占有的事實(shí)。只要承租人有足夠證據(jù)證明出租人或其同意的人已經(jīng)向承租人交付該租賃物，其并未持續(xù)不斷地實(shí)際占有租賃物，不影響買(mǎi)賣(mài)不破租賃的適用。

(3)所有權(quán)變動(dòng)，且發(fā)生在租賃期間;

“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”中的“買(mǎi)賣(mài)”是一個(gè)代指，其所指的所有權(quán)變動(dòng)實(shí)際上涵蓋了買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承、互易、投資、抵押等多種情形。該變動(dòng)須為確定有效，而不能是無(wú)效或者效力待定。如因善意取得制度產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)，雖然并非所有權(quán)人主動(dòng)追求，亦產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)的合法有效后果，也應(yīng)可以適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。

對(duì)于買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的適用，主要是為了保護(hù)承租人在租賃合同中的相關(guān)利益的，但對(duì)于買(mǎi)受人的利益在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)后遇到損失的，也是可以適用的，具體情況下，三方可以就產(chǎn)權(quán)變動(dòng)后的租賃情況達(dá)成一致意見(jiàn)，并簽訂相關(guān)賠償協(xié)議。

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