一、買賣不破租賃只適用哪些范圍?

從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產的租賃。我國在合同法出臺之前，司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實踐中，當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對此，結合其他國家和地區(qū)的立法，大多數(shù)學者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應當僅限于房屋等不動產的租賃。從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看，該原則應當不適用于動產租賃。動產租賃不應當適用該原則，其理由如下：

第一，動產的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。

第二，對動產租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財產的流通，不利于充分發(fā)揮財產的效用，不符合物盡其用的財產利用原則。

第三，租賃權的物權化應有一定的邊界，否則不但有違租賃權物權化的初衷，而且會導致法律體系的紊亂，這一邊界應通過其適用的客體體現(xiàn)出來，即租賃權物權化應是指不動產租賃權的物權化。

第四，從各國立法來看，立法例上都是對不動產實行租賃權物權化。

二、破產財產處理過程中的限制適用

破產企業(yè)的房屋建筑作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發(fā)生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產財產，其權屬同樣會發(fā)生變化。在破產案件中，對于破產企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在于：

(1)若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，將導致租賃債權的實現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產企業(yè)結欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產企業(yè)結欠稅款，而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產債權，甚至這一租賃債權將會得到完全實現(xiàn)或全額清償，這有悖于破產法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則;

(2)在許多破產案件中，特別是國有或集體企業(yè)破產案件中，將房屋建筑物結合破產企業(yè)的土地使用權作為整體轉讓進行變現(xiàn)的情形較多。若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，購買人可能會考慮自己購買的土地因附著有租賃關系，不利于自己的開發(fā)利用，由此影響破產財產的變現(xiàn)。

買賣不破租賃原則的適用情況應當結合實際來進行認定，一般應當結合租賃物的具體屬性來認定，對于不動產是可以適用買賣不破租賃原則的，但如果出現(xiàn)抵押產權或者破產財產等情況的，由于已經進行了法律適用，所以還是不可以適用于買賣不破租賃的。

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