一、買(mǎi)賣(mài)不破租賃的范圍是什么?

買(mǎi)賣(mài)不破租賃的范圍是房屋租賃，我國(guó)在合同法出臺(tái)之前，司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買(mǎi)賣(mài)。而在司法實(shí)踐中，當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對(duì)此，結(jié)合其他國(guó)家和地區(qū)的立法，大多數(shù)學(xué)者主張對(duì)我國(guó)合同法229條所確定的買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則應(yīng)當(dāng)僅限于房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。

在我國(guó)，由于土地屬于國(guó)家所有或者集體所有，單位或個(gè)人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租，那么，對(duì)于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效，即應(yīng)當(dāng)類(lèi)推適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。

二、不動(dòng)產(chǎn)租賃的限制有哪些

從買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國(guó)立法規(guī)定來(lái)看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。對(duì)于我國(guó)合同法第229條的規(guī)定是否應(yīng)當(dāng)適用于動(dòng)產(chǎn)呢?筆者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)租賃不應(yīng)當(dāng)適用該原則，其理由如下：

1，動(dòng)產(chǎn)的種類(lèi)繁多，且價(jià)值普遍較低，通過(guò)市場(chǎng)交易很容易取得，因此，沒(méi)有必要給予動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。

2，對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，不利于財(cái)產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用，不符合物盡其用的財(cái)產(chǎn)利用原則。

3，租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷，而且會(huì)導(dǎo)致法律體系的紊亂，這一邊界應(yīng)通過(guò)其適用的客體體現(xiàn)出來(lái)，即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化。第四，從各國(guó)立法來(lái)看，立法例上都是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行租賃權(quán)物權(quán)化。

在各個(gè)國(guó)家立法層面上有一些范圍都是不一樣的，比如說(shuō)買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則，我們國(guó)家僅僅是適用于房屋租賃這一種狀況，但是從德國(guó)以及其他國(guó)家的立法層面來(lái)看他們還是用于土地不動(dòng)產(chǎn)這一種情形之下，所以需要區(qū)別來(lái)進(jìn)行分析對(duì)待。

買(mǎi)賣(mài)不破租賃的條件是什么？

買(mǎi)賣(mài)不破租賃四種例外有哪些

如何區(qū)別優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和買(mǎi)賣(mài)不破租賃