一、買(mǎi)賣(mài)不破租賃租賃合同的注意事項(xiàng)有哪些？

(一)、承租方

1、查看出租人的房產(chǎn)證明和有效身份證明;

2、審核出租人的《房屋租賃證》;

3、簽訂租房合同時(shí)，應(yīng)問(wèn)清房租包含的內(nèi)容，水、電、暖、煤氣(天然氣)和物業(yè)管理費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān);

4、要求出租人在房屋出租前結(jié)清水、電、暖、煤氣(天然氣)和其它費(fèi)用;

5、付款方式。

(二)、出租方

1、查看身份證明，外省市人員在本地居住是否有合法居住證明;

2、承租人租房用途，并在合同中約定不得有違法行為。

(三)、有下列情形之一的房屋不得出租：

1、沒(méi)有房屋所有權(quán)合法憑證;

2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。

3、共有房屋未取得共有人意見(jiàn)的;

4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

5、屬于違法建筑的;

6房屋租賃合同

二、買(mǎi)賣(mài)不破租賃的適用條件

我國(guó)《合同法》第229條亦規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！贝送猓覈?guó)城市房屋租賃管理辦法第11條也有類似規(guī)定。

我國(guó)合同法對(duì)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的規(guī)定較為籠統(tǒng)，并沒(méi)有對(duì)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則適用的條件作出明確的規(guī)定，缺乏對(duì)善意物權(quán)人和債權(quán)人的有效保護(hù)。然而，從我國(guó)其他相關(guān)的法律法規(guī)中卻可以看出某種買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則適用條件的端倪。比如我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案?！蔽覈?guó)《城市房屋租賃管理辦法》第13條和14條也規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案;房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)?！睆倪@些相關(guān)的法律法規(guī)中，我們可以發(fā)現(xiàn)，立法者在對(duì)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的適用條件問(wèn)題上采取的是折中主義的立場(chǎng)，既沒(méi)有完全肯定買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，也沒(méi)有確立登記對(duì)抗原則，而是將二者綜合起來(lái)，采取了登記備案的做法。其立法初衷是希望既可以能夠通過(guò)登記備案讓租賃合同達(dá)到公示的目的，又可以以此保障承租人的權(quán)利。

第一種可以適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的情形應(yīng)該是租賃合同合法有效且必須進(jìn)行登記。因?yàn)楦鶕?jù)民法原理，物權(quán)的變動(dòng)必須符合公示原則，也就是應(yīng)該以可被外部所查知的方式表現(xiàn)出來(lái)，只有這樣，才能使權(quán)利具有公信力，具有對(duì)抗的效力。租賃權(quán)作為一種物權(quán)化了債權(quán)，必須經(jīng)過(guò)登記公示才能具有公信力，才能對(duì)抗第三人。合法有效的租賃合同經(jīng)過(guò)登記后，承租權(quán)具有對(duì)抗效力，所以，租賃物的買(mǎi)受人(新所有權(quán)人)無(wú)權(quán)解除合同，租賃合同繼續(xù)有效。

第二種情形，如果承租人和出租人在租賃合同中約定有買(mǎi)賣(mài)不破租賃的條款，并且該條款已經(jīng)由原租賃合同中的出租人(租賃物的原所有權(quán)人)以適當(dāng)方式告知了租賃物的買(mǎi)受人(新所有權(quán)人)時(shí)，租賃合同是否繼續(xù)有效呢?本來(lái)，按合同的相對(duì)性原理，合同不能約束相對(duì)人之外的第三人，但法律另有規(guī)定的除外，這就是涉他合同，如人身保險(xiǎn)合同，就可以為第三人設(shè)定權(quán)利義務(wù)。從本質(zhì)上講，租賃合同中的買(mǎi)賣(mài)不破租賃條款也屬于涉他合同，原租賃合同中的出租人(租賃物的原所有權(quán)人)和承租人可以為租賃物的買(mǎi)受人(新所有權(quán)人)設(shè)定“在該租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，該租賃合同在買(mǎi)受人和承租人之間繼續(xù)有效”的權(quán)利和義務(wù)，因此，當(dāng)承租人和出租人在租賃合同中約定有買(mǎi)賣(mài)不破租賃的條款，并且該條款已經(jīng)由原租賃合同中的出租人(租賃物的原所有權(quán)人)以適當(dāng)方式告知租賃物的買(mǎi)受人(新所有權(quán)人)后，如果買(mǎi)受人還繼續(xù)向出租人(租賃物的原所有權(quán)人)購(gòu)買(mǎi)該租賃物，那么，可以視為租賃物的買(mǎi)受人(新所有權(quán)人)已經(jīng)默認(rèn)了租賃合同中買(mǎi)賣(mài)不破租賃條款的效力，因?yàn)樗呀?jīng)預(yù)見(jiàn)到這樣的后果卻還愿意買(mǎi)受租賃物，說(shuō)明他對(duì)租賃物已經(jīng)出租且未到期這一事實(shí)持無(wú)所謂的態(tài)度，所以，租賃物的買(mǎi)受人(新所有權(quán)人)無(wú)權(quán)解除合同，租賃合同繼續(xù)有效。

綜合上面所說(shuō)的，租憑合同在簽訂的時(shí)候就要慎得雙方的同意，而且在簽訂之前不管是出租方還是承租方都需要對(duì)對(duì)方的信息全部查看清楚，并且要保障雙方在簽訂的時(shí)候不會(huì)引起各種糾紛，從而買(mǎi)賣(mài)不破租憑也會(huì)保障自己的合法利益。

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