一、能否約定不適用買賣不破租賃?

可以約定不適用的，買賣不破租賃是對承租人合法權(quán)益的保障，如果是承租人真實的意思表示自己愿意放棄權(quán)利也是可以的。但是出租人和買受人不能代承租人放棄此項權(quán)利。

買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

比如《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。

《民通意見》119條規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。

二、受讓人的義務(wù)是什么?

①保持租賃物使用狀態(tài)的義務(wù)。租賃合同中，出租人的義務(wù)在于將物交給承租人使用收益，且并非僅以消極的不妨害承租人使用收益辦條件，而須在租賃期限內(nèi)積極地使承租人使用收益。由于受讓人繼承了出租人的地位，在租賃關(guān)系存續(xù)中，若租賃物出現(xiàn)損害或瑕疵致妨害承租人使用收益時，受讓人便負(fù)有保持租賃物合于承租人使用收益的義務(wù)。

②維修義務(wù)。租賃關(guān)系存續(xù)中，租賃物遭到毀損，為保持承租人對租賃物的使用收益狀態(tài)，在維修有必要和可能情況下，受讓人應(yīng)當(dāng)予以維修。

③妨害除去的義務(wù)。與維修義務(wù)基于同一事由，為保持承租人的使用收益，在租賃物出現(xiàn)妨害或有妨害預(yù)兆時，受讓人須盡力除去或防止其發(fā)生。

④瑕疵擔(dān)保的義務(wù)。租賃合同為有償合同，以承租人使用收益為目的，使出租方負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任能有效促成此目的的實現(xiàn)，也是租賃權(quán)物權(quán)化的一個表現(xiàn)。

⑤履行原租賃合同所訂的其它義務(wù)。買賣不破租賃在法律上使受讓人強(qiáng)行承受出租人的地位，受讓人須履行原出租人與承租人所訂立的租賃合同，例如關(guān)于原租賃合同之租期的有無和長短，依原約定，受讓人無單方面變更的權(quán)利。

買賣不破租賃原適用之后，租賃合同中的出租人就從出賣人，即不動產(chǎn)的原所有權(quán)人變成了不動產(chǎn)的買受人，此時承租人只能向新出租人繳納租金，但是如果是買賣雙方在買賣合同中約定仍舊由出賣人收取租金的，應(yīng)當(dāng)屬于買受人的租金可以在買賣的價款中進(jìn)行抵消。

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？

買賣不破租賃的條件是什么？

買賣不破租賃的適用范圍有哪些