一、買賣不破租賃政府征收適用嗎?

《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”，這就是民法理論上的“買賣不破租賃”原則。它體現(xiàn)了民法的誠實信用原則，是合同法立法宗旨的具體體現(xiàn)，有利于保護承租人的合法權(quán)益，有利于維護社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定，體現(xiàn)了法律所追求的秩序價值目標。

征收人一旦開始拆遷，必須與承租人解除租賃合同，這就違背了“買賣不破租賃”的原則。征收人的房屋所有權(quán)為物權(quán)，承租人的承租權(quán)為債權(quán)。雖然民法理論上認為物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，但“買賣不破租賃”原則使得承租權(quán)成為債權(quán)中的例外，故政府在征收補償?shù)膯栴}上應堅持物權(quán)優(yōu)先、兼顧債權(quán)的原則，對承租人的利益給予充分保護。

拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

房屋被征收，對于被征收房屋的承租人來說，必然涉及方方面面的利益和諸多損失。為充分保護承租人的利益，在對承租人給予補償前必須要明確補償范圍，即應先確定哪些項目是應該補償?shù)?，哪些項目是不應該補償?shù)摹?/p>

二、買賣不破租賃的特殊情況是什么?

以下這些情況，是不該原則限制的：

1、房屋在出租前已設立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

此外，如果租賃物所有人被宣布破產(chǎn)，法院在依法處置破產(chǎn)財產(chǎn)導致租賃物權(quán)利主體變更時，通常也被認為不適用買賣不破租賃。

綜上所述，在城鎮(zhèn)化建設中，政府經(jīng)常會征收房屋，如果之前房屋存在租賃關(guān)系，作為承租方，遭受損失的話，可以主張買賣不破租賃，從實踐上看，如果房東沒有提前通知其房屋將被拆遷的，應當由房東賠償損失。政府征收拆遷并不能對抗買賣不破租賃。

買賣不破租賃四種例外有哪些

買賣不破租賃的條件是什么？

買賣不破租賃的適用范圍有哪些