一、公房買賣不破租賃例外情況有哪些?

并不是所有情形都適用買賣不破租賃原則。以下這些情況，是不該原則限制的：

1、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

此外，如果租賃物所有人被宣布破產(chǎn)，法院在依法處置破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)導(dǎo)致租賃物權(quán)利主體變更時(shí)，通常也被認(rèn)為不適用買賣不破租賃。

如果原房東與租客在租賃合同中約定：在租賃期內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)，租賃合同將于產(chǎn)權(quán)變更之日終止。那么房屋通過買賣產(chǎn)權(quán)完成變更后，原房東和租客的租賃關(guān)系就結(jié)束了，此時(shí)新房東有權(quán)要求租客搬走。

二、買賣不破租賃和抵押權(quán)競(jìng)合沖突是什么?

這種競(jìng)合或沖突通常有兩種情況：

1、財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)先出租后抵押。因?yàn)槌凶馊瞬豢赡茴A(yù)見到后來抵押權(quán)的設(shè)立。另外,租賃權(quán)的存在從根本上來說也不影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因此這種情況下，仍然適用買賣不破租賃的規(guī)定。

2、財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)先抵押后出租。這種情況就不再適用買賣不破租賃，仍然適用 “先物權(quán)后債權(quán)，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則。一旦債務(wù)人不能償還債務(wù)，可以通過變賣抵押物用于清償債務(wù)。

抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”因此，以抵押財(cái)產(chǎn)出租的，限制適用“買賣不破租賃”原則，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)，租賃關(guān)系因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而解除。

綜上所述，公房一般都是企業(yè)修建的福利房，分配給職工使用，如果公房具備產(chǎn)證，就可以買賣。當(dāng)然，在買賣的時(shí)候也應(yīng)該遵循買賣不破租賃的原則，不得破壞租賃權(quán)。除非存在公房被抵押或者查封情況，這樣，租客就無法繼續(xù)使用公房。

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些

買賣不破租賃的適用范圍有哪些

如何區(qū)別優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和買賣不破租賃