一、買賣不破租賃的適用條件包括什么

1、存在合法有效的租賃合同

要適用該制度，在所有權(quán)讓與時，租賃合同應該已經(jīng)成立并且生效，就是租賃關系須有效的存在，換言之，租賃關系的有效存在的準據(jù)時點應確定在所有權(quán)讓與時。同時，需要注意的是，根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，僅有租賃物讓與契約尚不能實現(xiàn)物權(quán)變動，對動產(chǎn)來說需要交付，對不動產(chǎn)來說需要登記。

2、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人

租賃物的所有權(quán)已經(jīng)讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關系雖然有效存在，但是租賃物的所有權(quán)人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒有辦理過戶手續(xù)，即所有權(quán)并未發(fā)生變動，在此情況下，則該制度也沒有適用的余地。

3、租賃物已經(jīng)交付于承租人

“買賣不破租賃”構(gòu)成要件中的交付，除指出租人已交付租賃物外，還需承租人繼續(xù)占有租賃物。主要理由是，一方面，承租人未占有說明其對租賃物沒有使用收益，無此收益則失去了強化租賃權(quán)的基礎;另一方面，承租人未占有不能起到公式作用，為維持交易安全，不應賦予租賃權(quán)對抗力。

4、所有權(quán)發(fā)生變動是在租賃期間內(nèi)

“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在占有租賃物的期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動，導致自身對于租賃物的使用效益可能面臨受損的風險。故所有權(quán)發(fā)生變動是在租賃期間事適用條件之一。

二、哪些情況不適用買賣不破租賃?

《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

1、房屋在出租前已設立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

先發(fā)生房屋租賃，之后才交易了該出租房屋的，這個時候符合條件的話可以適用買賣不破租賃原則。而這一原則，其實也是為了保護承租人的利益而設定的。不過也要注意，有一些情況其實也不適用買賣不破租賃原則，比如說當事人之間格外有約定的，或者出租的房屋在出租之前就已經(jīng)被人民法院查封了的。

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